Законодательные акты и статьи Жилищного Кодекса, регламентирующие обращение с жилой площадью

площадь по законуХотя разница между общим и жилым метражом не играет существенной роли в повседневной жизни, знать, как определяется площадь квартиры всё-таки нужно. Она будет иметь значение в вопросе купли-продажи, потому что от цифр, указанных в документах, во многом зависит конечная стоимость объекта недвижимости. Вопросы, связанные с недвижимостью, регулируются:

  1. Жилищным кодексом РФ, а именно:
  • п.5 ст. 15, где определяется, что общая площадь квартиры вычисляется путём сложения площадей всех помещений, предназначенных для бытовых и других нужд проживающих (за исключением балкона, лоджии, террасы и веранды);
  • п.1 ст.16, в которой уточняется, какие объекты недвижимости относятся к жилым: частный дом либо его часть, квартира, либо её часть, комната;
  • п.3 ст. 16, где приводится определение квартиры, как структурного изолированного объекта недвижимости, расположенного в многоквартирном доме. Обязательно наличие помещений общего пользования, состоящих из одной либо нескольких комнат вспомогательного характера, решающих бытовые и иные запросы проживающих.
  1. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37, устанавливающим, что жилой считается сумма площадей всех жилых помещений. Здесь уже в расчёт входит кладовая, лоджия, балкон, терраса и т.д., при условии, что они присоединены к жилой комнате путём перепланировки.

Важно учитывать, что любая перепланировка должна быть документально заверена и зарегистрирована в уполномоченных органах.

Виды площадей и перечень составляющих жилой площади

Законодатель выделяет три составляющих квартиры. Это площадь:

  • общая;
  • жилая;
  • квартирная.

какие бывают площадиВ первом случае речь идёт обо всех помещениях, из которых состоит квартира, независимо от пригодности к проживанию. Сюда входят все жилые комнаты, а также кухня и санузел. Балконы и лоджии в общую площадь не включаются, они должны просто указываться в описании квартиры для ознакомления.

Расчёт общей площади нужен для:

  • определения размера оплаты за отопление;
  • вычисления размера доли собственника квартиры в общей собственности многоквартирного дома;
  • определения размера налога, если производится замена личной собственности на недвижимость, находящуюся в долевом владении;
  • вычисления объёма налогового вычета и налога на жильё;
  • расчёта стоимости квадратного метра при заключении сделки купли-продажи;
  • определения учётной нормы жилплощади;
  • вычисления площади, передаваемой по договору социального найма либо отдельным категориям граждан (инвалидам, сиротам, военным);
  • расчёта размера безвозмездных социальных выплат;
  • определения вероятности включения дома в список аварийного жилья и возможности встать в очередь на получение новой квартиры.

К жилой площади относятся все помещения, пригодные для проживания. Проще говоря, это комнаты. Кухня и санузел сюда не входят, хотя без них нельзя обойтись.

Расчёт жилой площади требуется при:

  • вычислении нормы жилплощади;
  • определении необходимости выделения общежития;
  • вычислении оценки жилплощади;
  • заключении ипотечного кредита;
  • оформлении передаточного акта.

Площадь квартиры включает в себя все помещения, из которых она состоит, в том числе кухню и санузел. Также сюда входят балконы и террасы, определяемые, как полезная площадь.

вычисление размераРазмер жилой площади влияет на обстоятельства проживания (возможность получения субсидий, усыновления ребёнка и пр.). А общая, в свою очередь, определяет рыночную стоимость объекта недвижимости, размер оплаты за коммунальные услуги и платежей за капитальный ремонт.

Включение балконов и перегородок в жилую площадь

Данные элементы включаются в общий метраж в случае их присоединения к другому помещению. Измерение всей площади нужно проводить по периметру стен на расстоянии около 1,1-1,3 м от пола.

При расчёте перегородок учитываются:

  • ниши, высота которых не менее 2 м;
  • проёмы в форме арок, расположенных не ниже 2 м от пола;
  • площадь внизу лестницы (в двухуровневых квартирах);
  • конструктивные элементы, выступающие на общем фоне;
  • площадь отопительной печи.

Спорные моменты и права покупателей нового или вторичного жилья

Перепланировки являются достаточно распространённым явлением на вторичном рынке жилья. При этом подобные изменения зачастую не фиксируются документально. А это, в свою очередь, грозит проблемами покупателю такой квартиры, потому что именно ему придётся платить штрафы, как собственнику недвижимости.

Поэтому, прежде чем принимать окончательное решение и заключать сделку, стоит внимательно осмотреть квартиру. Некоторые перепланировки можно заметить невооружённым глазом, но лучше сравнить квартиру с жильём соседей, имеющим подобную планировку. Если возникли какие-либо подозрения о наличии изменений в площади, стоит запросить выписку из БТИ либо технический паспорт, чтобы провести собственное сравнение. Если будут обнаружены несоответствия, следует отложить сделку до узаконивания проведённых изменений.

важные нюансыКогда речь идёт о новостройке, покупателю нужно знать, что хотя балкон и лоджия не входит в общую площадь, их никто не будет дарить просто так. По закону к ним применяется понижающий коэффициент, который составляет:

  • 0,5 для лоджий;
  • 0,3 для балконов и террас;
  • 1,0 для холодных кладовых и веранд.

Если в дальнейшем сделать перепланировку, это повлияет также на размер коммунальных платежей.

Судебная практика по вопросам определения жилой площади

В большинстве споров по определению размеров квартиры, суд на стороне покупателя, потому что налицо факт искусственного завышения цен.

Пример 1.

Гражданин К. подписал договор долевого участия на квартиру, площадью 82 кв. м. с учётом лоджии. Но в договоре не были указаны применённые коэффициенты и экспликация поэтажного плана.

После введения здания в эксплуатацию и получения технического паспорта, гражданин К. обнаружил, что общая площадь квартиры составляет всего 76,4 кв. м. плюс 3,6 кв. м. лоджии. С применением коэффициента 0,5выходила переплата за лоджию плюс добавленные 2 кв. м., которые просто исчезли. Подав в суд, покупатель выиграл процесс, потому что все аргументы застройщика не имели юридических обоснований.

Пример 2.

Гражданка Л. купила двухкомнатную квартиру площадью 57,6 кв. м. После получения документов на недвижимость, она обнаружила, что общая площадь равняется только 53,2 кв. м. Остальные метры — это лоджия, включённая продавцом в кухню, о чём никаких документов предоставлено не было. Обратившись в суд, гражданка Л. Выиграла процесс, аннулировала сделку и вернула уплаченные деньги.

Исходя из обзора судебной практики, процент дел, которые решаются в пользу обманутого покупателя гораздо выше. Поэтому нужно сразу идти в суд, если обнаружилась переплата за квадратные метры.

Таким образом, при приобретении квартиры очень важно  тщательно изучить всю документацию и произвести самостоятельные расчёты. Подобные действия позволят избежать возникновения различного рода проблем, на решение которых впоследствии может уйти немало времени и сил.