Какая недвижимость считается коммерческой

Вопрос о том, как продать коммерческую недвижимость является актуальным не только для её владельцев, но и для риэлторов. Продажа таких объектов имеет определенные юридические и маркетинговые нюансы и отличается от работы с жилыми фондами.

как продать коммерческую недвижимость — основыЗалогом успешной сделки, по мнению специалистов, являются три фактора: правильно рассчитанная стоимость, полный пакет документов и правильно составленное и размещённое объявление. Так ли это и как лучше продавать, самостоятельно или через агентство?

Недвижимость коммерческого типа — это такой вид капитального сооружения, который выступает предметом коммерческих отношений, то есть подлежит сдаче в аренду, обмену или продаже. Вложение в такой тип недвижимости является весьма прибыльным: она может быть использована владельцем для организации бизнеса или приносить дивиденды. Коммерческие сооружения можно классифицировать на 5 категорий:

  • Социальная недвижимость (аэропорты, бассейны, вокзалы, медицинские учреждения);
  • Помещение под офисы;
  • Здания промышленного назначения, где может вестись производственная деятельность (цеха, мастерские, складские помещения);
  • Торговые сооружения. Здесь осуществляется розничная или оптовая торговля (автосалоны, аптеки, торговые центры, магазины);
  • Здания свободного назначения, то есть такие, которые используются в сфере обслуживания (отельные комплексы, заведения общественного питания или развлекательного характера).

Отдельно следует рассмотреть здания жилого фонда. Поскольку многоквартирные дома относятся к категории апартаментов, они также подпадают под понятие коммерческой недвижимости (КН). Но каждая отдельная квартира является объектом жилого фонда. Таким образом, дом может считаться коммерческой недвижимостью до его сдачи в эксплуатацию. После жилые квартиры могут выступать в качестве КН, если используются владельцем для сдачи в аренду посуточно или на продолжительный срок.

Особенности продажи коммерческой недвижимости

По статистике объекты КН продаются в полтора-два раза дольше, чем жилые дома. Процесс реализации имеет определенные сложности, потому большинство владельцев предоставляют данное дело агентству. Здесь можно действовать следующим образом:

  1. Заняться продажей самостоятельно. Данный вариант подходит тем, кто имеет минимальный опыт продаж и знаком с порядком оформления сделок по недвижимости. Кроме того, придется заниматься рекламной кампанией, расчетом стоимости, встречаться с потенциальными покупателями.
  2. Обратиться к частному маклеру. Преимущество такого сотрудничества заключается в низкой стоимости услуг специалиста. Поскольку частный риэлтор работает независимо от агентства, его слуги обойдутся на 25% дешевле. Но есть серьезные риски, что такой «специалист» будет аферистом.
  3. Обратиться в агентство недвижимости. Несмотря на то, что сотрудничество с агентством стоит дорого, такой способ реализации является полностью безопасным и полностью окупает себя. Кроме того, это позволяет значительно ускорить продажу, ведь риэлтерская контора имеет уже наработанную клиентскую базу.

Основные принципы продажи коммерческой недвижимости

все о принципах продажЧтобы успешно и выгодно реализовать продажу, следует учесть определенные нюансы, которые заинтересуют покупателя:

  • Грамотное определение стоимости объекта. Для того чтобы правильно определить цену недвижимости, следует провести маркетинговое исследование — изучить самые последние показатели рынка, в частности аналогичных сооружений. Если стоимость будет занижена, то владелец теряет средства; если завышена — объект будет продаваться очень долго.
  • Рациональная оценка положительных и отрицательных сторон объекта. Потенциальному покупателю будет важно знать о том, какие преимущества он получает при покупке недвижимости: насколько удобное транспортное расположение, есть ли рядом парковка, заведения общественного питания или другие важные для бизнеса или производства постройки.
  • Оценка доходности коммерческой недвижимости. Если продавец имеет расчёты того, каков может быть доход от объекта, приблизительные потери от продажи здания, потенциальные варианты его использования, то это сможет значительно ускорить продаж недвижимости.

Эффективная рекламная компания для быстрого поиска покупателей

Залогом быстрой и выгодной продажи является хорошо продуманная рекламная кампания. Её организация может начинаться только после того, как была определена рыночная стоимость объекта.

Правильная рекламная кампания включает в себя следующие шаги:

  1. Рекламное предложение, которое коротко иллюстрирует все преимущества объекта, а также отличительные характеристики и выгоды для потенциального покупателя в сравнении с конкурентными предложениями.
  2. Фотографии или видео. Съёмка должна проводиться в светлое время суток и отображать преимущества недвижимости. Покупателю желательно демонстрировать фото или видео только высокого качества.
  3. Размещение. Чем больше рекламных источников будет использовано, тем большим будет охват целевой аудитории. Можно воспользоваться различными интернет-ресурсами: социальные сети, доски объявлений, сайты по продаже недвижимости. Не следует пренебрегать и печатными изданиями. Также популярным и действенным вариантом является рекламная растяжка на самом объекте недвижимости.

Если владелец организовывает рекламную кампанию самостоятельно, то ему придется заниматься составлением рекламного предложения и его размещением, а также встречами с потенциальными покупателями.

Доверив такую задачу агентству недвижимости, владельцу останется только ждать результатов. Тем не менее, следует учитывать, что на показ помещения важно приходить вместе с агентом, а сам объект должен быть подготовлен: освобожден от мебели или других предметов, а также от мусора.

Обзор нюансов при подготовке сделки

как учесть все нюансыПри заключении сделки по передаче коммерческой недвижимости, необходимо подписание договора купли-продажи покупателем и продавцом, с последующей его регистрацией в соответствующих инстанциях. Для этого обе стороны должны будут подготовить удостоверения личности. Продавец также предъявляет технические документы и выписку ЕГРП.

Планируя продать помещение, необходимо обратить внимание на следующие особенности:

  1. При нахождении объекта в собственности более пяти лет, необходимо осуществить проверку кадастровой документации. При наличии каких-либо изменений в плане, улучшений и перестроек, следует отразить их в официальных документах.
  2. Нужно осуществить подготовку всей документации, которая подтвердит законность владения земельным участком и факт его использования по назначению. При получении земли в бессрочное пользование от местной власти, необходимо предварительно оформить документы, подтверждающие право собственности.
  3. Наличие выписки из Госреестра касательно того, что на объект недвижимости не распространяются обременения. При наличии какого-либо обременения, необходима документация, в которой описывались бы его причины. Не следует пытаться скрыть их от потенциального покупателя.
  4. Чтобы удостовериться в том, что собранная документация не имеет слабых мест, ее следует показать опытному юристу. При необходимости, выявленные недочеты исправляются, что позволяет быстрее реализовать недвижимость и предотвратить обоснованные попытки снизить цену.
  5. Проверка кандидатуры потенциального покупателя также будет нелишней. Для этого желательно потребовать выписку из каталога юридических лиц, проверив полномочия человека, отвечающего за заключение сделки. Если со стороны покупателя действует доверенное лицо, нужно обратиться к нотариусу, выдававшему доверенность, с целью определить ее правомочность.

Нюансы предпродажной подготовки недвижимости

как подготовить недвижимостьПроцесс подготовки коммерческого помещения к продаже мало чем отличается от аналогичных действий, осуществляемых с квартирой. Желательно проведение легкого косметического ремонта, но не следует затевать серьезных реконструкций, так как новый владелец, скорее всего, будет осуществлять перепланировку относительно своих потребностей.

Специалисты советуют обращать внимание на следующие нюансы:

  1. Косметический ремонт предполагает окраску и устранение мелких дефектов стен и пола.
  2. Все следы деятельности арендаторов, а также строительный мусор, оставшийся от ремонта — удаляются.
  3. Вывески, надписи, афиши — все это должно быть удалено.
  4. Коммуникации должны находиться в исправном состоянии. Потому их следует тщательно проверить и устранить возможные неполадки до выставления помещения на торги.
  5. Подъездные дороги к зданию и наличие парковочных мест невдалеке от него являются одними из основных требований большинства покупателей коммерческой недвижимости.

Выполнение этих рекомендаций позволит быстро и выгодно продать помещение. Даже в кризисные времена коммерческая недвижимость пользуется стабильным спросом, позволяя получать хороший пассивный доход от сдачи в аренду.

Поэтому все, что нужно для успешной продажи в данном случае — это грамотный подход.