Размен картиры на две

Вопрос, как разменять квартиру, интересует тех, кто хочет через одну сделку совершить сразу две операции: продать и купить недвижимость. Алгоритм действий зависит от вида владения квартирой, статуса его жителей и других особенностей.

Приватизированной

если приватизированаПриватизация жилья предполагает возможность распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе продавать или разменивать. Поэтому подобная операция будет невозможной только в одном случае, если у недвижимости несколько владельцев и один из них не согласен на сделку.

Существует два способа мена:

  1. классический (прямой);
  2. альтернативный.

В первом случае один владелец квартиры предлагает её в обмен на две другие меньшей стоимости. Это позволяет сэкономить время и уменьшить количество необходимых документов. Получается, что осуществляется одновременный переезд из одного жилья в другое.

Во втором случае владелец недвижимости выставляет её на продажу, начиная одновременно подыскивать вариант покупки новых. Этот способ предполагает участие агентства недвижимости, у которых есть обширная база клиентов. Альтернативная мена является наиболее распространенным способом проведения сделки и используется, когда продавец хочет улучшить свои жилищные условия.

При размене приватизированной недвижимости стороны заключают договор мены, в котором при необходимости прописывают условие о доплате. Необходимым условием сделки является согласие всех собственников жилплощади, составленное в письменном виде и заверенное нотариально.

Неприватизированной

Подобная сделка возможна, только если обмен будет осуществляться с таким же объектом недвижимости (находящимся в муниципальной или государственной собственности). Связано это не только с правовыми особенностями ситуации.

Закон устанавливает возможность сделки только между объектами недвижимости одинаковой формы собственности.

если не приватизированаДостаточно сложно найти человека, который захочет обменять собственное жильё на квартиру, которой можно только пользоваться, без права совершать сделки с недвижимостью. Если такой желающий всё же найден, для проведения сделки размена нужно подготовить:

  • письменное согласие всех зарегистрированных на жилплощади лиц, заверенное нотариально;
  • разрешение собственника недвижимости (муниципалитет либо иной государственный орган);
  • договор социального найма (если имеется только ордер, необходимо обратиться в жилищный отдел муниципалитета для получения договора);
  • справку из ЖЭКа о зарегистрированных жильцах;
  • справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Окончательный список документов зависит от конкретного региона.

Договор размена составляется при участии юридического собственника жилья (муниципалитета), нанимателя квартиры и покупателя.

Муниципальной

Помимо сложностей с поиском согласного на подобный обмен, сделка с муниципальной квартирой имеет ряд других препятствий:

  • несогласие на сделку зарегистрированных проживающих;
  • непригодность жилплощади (нуждается в капитальном ремонте с выселением проживающих либо стоит на очереди к сносу);
  • среди проживающих есть тяжелобольной человек, который физически не сможет покинуть квартиру, даже если подписал согласие на сделку (хотя п.4 ст.51 ЖК РФ устанавливает обязанность муниципалитета представить проживающим иную квартиру либо выселить больного для принудительного лечения, если его состояние несет опасность для жизни и здоровья других жильцов);
  • наличие долгов по коммунальным услугам;
  • имеются законные притязания на недвижимость со стороны третьих лиц.

Таким образом, разменять муниципальное жильё возможно, но это связано с целым рядом сложностей.

Ипотечной

квартира в ипотекеПервое, что нужно учитывать в данном случае, любые операции с недвижимостью возможны только с согласия банка, который является её юридическим собственником до выплаты долга. Поэтому начинать подготовку к размену нужно с получения разрешения от банка на сделку.

Процедура может проводиться разными способами:

  1. С заключением сделки на основании соглашения о мене и последующей замене залога. Этот вариант целесообразен, когда речь идёт о двух квартирах, имеющих примерно одинаковую стоимость. Легче всего получить согласие банка, если оба объекта недвижимости находятся в одном населенном пункте. Если заёмщик хочет переехать в другой город, необходимо учитывать наличие в нём филиала банка.

Ещё один способ увеличить шансы на получение банковского согласия — покупка более дорогой квартиры без увеличения кредитного долга. По этому варианту банк получает более дорогой залог, что для него достаточно выгодно.

Если предполагается обмен на более дешевое жильё, согласие можно получить, если погашена большая часть долга.

  1. С подписанием двух договоров купли-продажи: продажи ипотечной недвижимости и покупки другой. Если у потенциального покупателя недостаточно денег на приобретение новой квартиры, банк может согласиться на замену заёмщика. В итоге продавец может рассчитывать только на разницу между ценой на жильё и остатком по долгу.
  2. С использованием краткосрочного займа без залога. В этом случае заёмщик берёт потребительский кредит, с помощью которого расплачивается за ипотеку и снимает обременение с квартиры. Это позволяет существенно расширить круг потенциальных покупателей. Такой вариант выгоден, если плата за недвижимость позволит расплатиться с новой ссудой, потому что проценты за потребительский кредит будут на порядок выше, чем на ипотечный.

Размен через суд

обращение в судГлавное условие для беспрепятственного размена недвижимости — согласие всех собственников. При этом важно учитывать, что если один из владельцев не хочет менять жилплощадь, даже суд не вправе принуждать его к этому. Тем не менее, закон предусматривает обстоятельства, когда размен одной квартиры на две другие производится в судебном порядке. К таковым относится:

  • невозможность дальнейшего совместного проживания (например, при разводе);
  • неприемлемое поведение одного из проживающих;
  • невозможность прийти к согласию мирным путём.

Важно учитывать, что для обращения в суд необходимо иметь не только весомые основания, но и твёрдые доказательства своей позиции: свидетельские показания, врачебные заключения, фото/аудиоматериалы и пр.

Соблюдение интересов несовершеннолетних детей

размен и детиЕсли одним из жильцов является гражданин, не достигший совершеннолетия, для размена необходимо согласие органов опеки. Покупателю квартиры важно особенно внимательно проверить, выписался ли ребёнок перед оформлением сделки, потому что лишить его права на проживание через суд будет затруднительно. Это возможно только, если будет доказано, что:

  • он не проживает на жилплощади в течение длительного времени (более года);
  • его родители не участвуют в оплате коммунальных счетов;
  • у ребёнка есть возможность зарегистрироваться в другом месте (по месту проживания родителей).

Интересы несовершеннолетних граждан соблюдаются законом в первую очередь. Поэтому органы опеки дадут согласие на сделку только при условии, что она не влечёт за собой ухудшение условий проживания ребёнка.

Необходимые документы

Для проведения размена понадобится:

  • личный паспорт владельца;
  • паспорта и свидетельства о рождении всех проживающих;
  • правоустанавливающий документ, если квартира приватизирована;
  • договор социального найма, если жилплощадь муниципальная;
  • письменное согласие каждого жильца, заверенное нотариально;
  • выписка из домовой книги;
  • справа об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • согласие органов опеки и попечительства, если в квартире проживает несовершеннолетний.

Таким образом, размен квартиры является хорошим вариантом, если её владельцы не хотят более проживать вместе. Но для того, чтобы сделка прошла успешно, важно учитывать множество моментов, от которых зависит также скорость разрешения жилищного вопроса.