Поиск через агентство

поиск квартиры через агентствоПереезд в другой город для работы, обучения или просто отдыха вынуждает начать поиск жилья. Вопрос «Как снять квартиру?» решается двумя способами — самостоятельным разбором вариантов или обращением в специализированную организацию. Вопрос стоимости не всегда является решающим. Поиском квартир занимаются агентства недвижимости и риэлторы, которые предоставляют услуги и по купле-продаже недвижимости. Обращение к специалистам в области аренды нередко может привести к мошенничеству с их стороны. Чтобы этого избежать, нужно иметь точное представление об обязанностях сотрудника риэлтерского агентства. В перечень предоставляемых услуг входит:

  • поиск квартиры, удовлетворяющей всем требованиям клиента. Главным образом ориентируются на выбранный район города, количество комнат и этажность дома;
  • договоренность с хозяином квартиры о сроках и условиях просмотра;
  • сопровождение во время просмотра квартиры;
  • достижение договоренности с хозяином жилья, если вариант устраивает арендатора;
  • помощь в составлении договора с учетом пожеланий сторон;
  • проверка документов, подтверждающих право собственности на недвижимость;
  • контроль подписания договора и акта приема-передачи.

За свою работу агентство должно получить комиссию. Стоимость услуг колеблется от 50 до 100% стоимости аренды за месяц, реже указывается фиксированная сумма. В зависимости от установленных правил работы, комиссия выплачивается за счет арендатора, арендодателя или обеих сторон сделки в равных долях.

Если перспектива совместного с агентством поиска устраивает клиента, необходимо заключить договор на предоставление услуги. В документе указывается:

  • перечень предоставляемых услуг;
  • порядок выплаты вознаграждения;
  • сумма вознаграждения;
  • сроки предоставления услуги;
  • варианты решения спорных вопросов;
  • реквизиты и подписи сторон.

При выборе агентства стоит учесть срок его работы, отзывы знакомых и рекомендации пользователей тематических групп в Интернете. Показателем надежности может являться наличие собственного офиса.  Если фирма арендует помещение, могут возникнуть сложности с определением ответственного лица в будущем.

Оплачивать агентству следует только ту услугу, которая уже оказана, без внесения предоплаты.

Арендные отношения регламентируются 35 главой Гражданского кодекса РФ. Особое внимание уделяется статьям:

  • ст. 671 разъясняет условия аренды жилплощади;
  • ст. 674 указывает на необходимость письменного заключения договора;
  • в ст. 683 поясняются особенности краткосрочной аренды.

Виды мошенничества

виды мошенничестваМошенничество при аренде квартир — явление достаточно распространенное. С течением времени появляется все больше способов получения денег от неподготовленных арендаторов. Актуальные способы мошенничества следующие:

  1. Размещение фотографий, не соответствующих реальности. Размещенные на сайте фотографии дорогой мебели и прекрасного вида из окна, при условии указания низкой цены, должны насторожить потенциальных жильцов. Аренда квартиры с качественным ремонтом и хорошими условиями проживания стоит выше средней цены на рынке. Если стоимость аренды ниже среднерыночной, можно сделать вывод о попытке мошенничества. При обращении в агентство для просмотра именно этой квартиры, окажется, что она уже заселена. При этом риэлтор предложит подобрать другой вариант, который окажется менее привлекательным. Этот способ позволяет сформировать обширную клиентскую базу. Обнаружить мошенников можно, просмотрев популярные сайты с предложениями аренды.  В ложных объявлениях встречаются одни и те же фотографии.
  2. Плата за просмотр. Если риэлтор говорит о необходимости оплаты просмотра квартиры, договор об оказании услуг лучше расторгнуть. Такой специалист не подберет достойный вариант для проживания, поскольку заинтересован только в показе квартиры и получении за это денег. Собственник может ступить в сговор с представителем агентства для реализации идеи платных просмотров.
  3. Сдача жилплощади нескольким жильцам одновременно. Если в квартире будет проживать кто-то из членов семьи арендатора, это условие прописывается в договоре. Без согласия жильцов и собственника нельзя заселить  кого-то еще на законных основаниях. На практике возникают ситуации получения риэлтором средств от нескольких лиц, после чего найти его не удается.
  4. Продажа базы собственников. Находящегося в поиске человека убеждают, что при обращении на сайт он видит устаревшую информацию, а для получения актуальных данных потребуется заплатить некую сумму. Чтобы избежать проблем, необходимо собрать всю доступную информацию о компании.
  5. Аренда несуществующей квартиры. В договоре аренды может быть указан адрес, которого нет на карте. Для предотвращения подобной ситуации следует внимательно проверять данные квартиры.
  6. Требование предварительной оплаты услуг. Одна из наиболее популярных схем обмана: специалист агентства берет оплату перед предоставлением услуги, подписывая договор с квартиросъемщиком. Риэлтор обязуется предоставить адреса подходящих квартир и контактные данные собственников. При попытке связаться оказывается, что квартира уже заселена, или никогда не сдавалась. В этом случае доказать факт мошенничества сложно, поскольку услуга агентством была предоставлена.
  7. Завышение стоимости аренды. В подписанном договоре может указываться иная сумма оплаты, отличающаяся от ранее оговоренной. Риэлтор объяснит это дополнительными условиями и соблюдением каких-либо сроков.

Существуют и надежные агентства, которые предоставляют качественные услуги своим клиентам. Обращение к ним характеризуется положительными моментами:

  • опыт работы позволяет грамотно осуществлять поиск недвижимости, отвеивая недобросовестных арендодателей;
  • существенная экономия времени клиента;
  • гарантия правильного заключения договора;
  • учёт индивидуальных пожеланий квартиросъемщика.

Из множества посредников следует выбирать с учетом цены на услуги, опыта на рынке недвижимости и количества положительных отзывов.

Особенности самостоятельного съема

как снять квартиру самостоятельноНайти жилье можно и без помощи третьих лиц. Для этого понадобиться выбрать  подходящее объявление, связаться с собственником, осмотреть квартиру и подписать договор. Объявления об аренде размещаются на многих сайтах и изданиях, например, avito.ru, «Из рук в руки» и другие.

Если в объявлении указано, что сдает  квартиру собственник, не исключена вероятность попадания по телефону к сотруднику риэлтерского агентства. При появлении в Сети объявления от владельца квартиры, ему практически сразу предлагаются услуги агентства по сдаче квартиры. Если необходимый вариант найдет, потребуется грамотный подход к составлению и подписанию договора, акта приема-передачи квартиры и перечислению средств.

Проверка хозяина квартиры

У реального собственника не возникает проблем с  подтверждением своего статуса. Перед заключением соглашения необходимо проверить следующие документы владельца жилья:

  • паспорт гражданина РФ;
  • документы, подтверждающие права собственника. К ним относят договор купли-продажи квартиры, договор дарения или подтверждение права наследования. Также потребуется справка о праве собственности и выписка из Государственного кадастра;
  • согласие супруга (супруги) на заселение арендатора (если брак официально зарегистрирован);
  • согласие всех зарегистрированных на данной жилплощади;
  • если за собственника договор заключается другим лицом, потребуется нотариально заверенная доверенность.

При проверке документов нужно убедиться, что данные собственника совпадают на всех бумагах. Сведения проверяются именно на оригиналах документов, поскольку копии можно подделать. Перед подписанием договора следует проверить отсутствие задолженности по коммунальным платежам. Для этого посматривают квитанции за несколько последних месяцев.

Арендаторы, проживающие в квартире, не обязаны вносить платежи в фонд капитального ремонта многоквартирного дома.  Этот платеж относится непосредственно к собственнику жилья.

Согласие всех собственников

Квартира может принадлежать нескольким собственникам в равных (или разных) долях. В этом случае потребуется согласие всех указанных лиц (достигших 14 лет). Свое согласие собственники подтверждают подписью на договоре аренды. Также одно лицо может поставить свою подпись, если представляет интересы всех владельцев на основании доверенности.

Прописанные в квартире члены семьи имеют право пользоваться жилплощадью. В договоре должна быть указана информация, ограничивающая их пребывание в квартире.

При заселении в комнату в коммунальной квартире также потребуется согласие каждого из соседей.  Кроме договора аренды необходимо составить документ, разъясняющий основные моменты в пользовании квартирой. Он должен содержать информацию о распределении комнат между собственниками, правилах пользования кухней и ванной комнатой.

Правильный договор аренды

составление договора арендыЗаконом не установлен единый образец договора аренды. Соглашение составляется в свободной форме с учетом пожеланий сторон сделки. В документ следует включить следующие пункты:

  • ФИО арендодателя и арендатора;
  • паспортные данные сторон;
  • сведения о жилье: площадь квартиры, количество комнат, этажность дома, адрес;
  • условия проверки квартиры собственником (количество визитов, возможность прийти в отсутствие арендатора);
  • стоимость аренды за месяц;
  • условия изменения арендной платы;
  • срок, на который арендуется жилье;
  • условия прекращения действия договора;
  • лица, которые могут проживать с арендатором;
  • права и обязанности арендатора и арендодателя;
  • способ оплаты (наличными или безналичным переводом).

Также необходимо проверить контактные данные собственника квартиры, чтобы можно было связаться с ним в любой момент. Чем больше условий прописано в договоре, тем проще в будущем действовать в той или иной спорной ситуации.

В обязанности арендатора входит поддержание чистоты в квартире, сохранность имущества, переданного в пользование, своевременное внесение платежей за коммунальные услуги, выплата арендной платы в установленный срок.

К обязанностям владельца квартиры относят предоставление квартиры и имущества в ней согласно договору и акту приема-передачи, устранение поломок в случае необходимости, обеспечить пользование коммунальными услугами

Вопрос фиксирования оплаты является спорным. Если в договоре указана фиксированная стоимость аренды без возможности повышения, арендатор защищен от неожиданного повышения цены.  Но при этом, в случае снижения цен на рынке, квартиросъёмщик упустит свою выгоду. В отдельных случаях владелец квартиры может снизить стоимость, чтобы договор не был расторгнут. Самому собственнику не выгодная частая смена постояльцев.

В редких случаях договор аренды может содержать пункт о последующем выкупе квартиры арендатором. Теоретически приобрести квартиру в собственность можно и без пункта договора, при желании владельца квартиры продать имущество.

До вселения в квартиру необходимо выяснить, включены ли коммунальные платежи в стоимость аренды.

Опись имущества

После заключения договора аренды составляется акт приема-передачи квартиры и находящегося в ней имущества. Акт является дополнением к договору и должен быть составлен максимально подробно.  Составить документ может как сам собственник, так и представитель агентства. Обязательно включается следующее имущество:

  • мебель (диван, кровать, стол, стулья и т.д.);
  • бытовая техника (холодильник, стиральная машина, телевизор и другая техника);
  • кухонная утварь;
  • ковры и другие предметы интерьера.

Если имущество будет испорчено, ответственность будет нести арендатор. При этом, если испорченного предмета нет в описи имущества,  возмещать ущерб квартиросъемщик не обязан.

Правила проверки квартиры

как проверить квартируПереезду в съемную квартиру должны предшествовать  действия, которые позволят обезопасить собственника и арендатора от непредвиденных ситуаций в будущем.

После проверки всех документов и контактов владельца квартиры подписывается договор, и передаются ключи от жилья.  Нужно убедиться, что проблем с открытием двери нет. Также проверяется работа сантехники, газовой плиты, бытовой техники. Если требуется ремонт, обоюдно принимается решение об ответственности за починку.

Перед заселением уточняется вопрос подключения интернета, телефона и кабельного телевидения. Квартирант должен обладать и информацией о соседях для исключения конфликтных ситуаций. Необходимо выяснить у собственника расположение отдельных объектов инфраструктуры (магазинов, школы, детского сада, поликлиники, остановок общественного транспорта).

Если оплата происходит с помощью перевода на карту или счет, необходимо сохранить чек. При получении владельцем квартиры наличных денег можно потребовать расписку в получении средств. Сохранять оплаченные квитанции также нужно каждый месяц.

Обычно договор заключается сроком на 1 год. Если срок найма не определен, договор считается заключенным на 5 лет. Если договор заключается на более длительный срок, или одна из сторон —  юридическое лицо, обязательна регистрация документа. Регистрация договора защищает права собственника и нанимателя.

Арендатора нельзя выселить из квартиры без веских оснований, если процедура соблюдена. Даже если квартира будет продана, по зарегистрированному договору собственник обязуется предоставить её для проживания арендатора. При смене собственника сменится сторона договора аренды, но суть останется прежней. Новый владелец жилья не может сдать квартиру на срок меньший, чем прописан в первоначальном договоре аренды.

Если подобные условия собственником не приемлемы, действия при реализации квартиры должны быть прописаны в договоре. Также гарантия потребуется в решении споров о взыскании арендной платы в случае просрочки платежа. Собственнику выгодна данная процедура, но необходимо учесть возникающую обязанность по уплате налога на доход. Продлевать договор лучше за месяц до срока его окончания.