Определение и общие сведения

Реализация права собственности на квартиру всегда сопровождается рядом юридических вопросов. Один из которых «Как узнать кадастровую стоимость квартиры?». Под кадастровой стоимостью понимается величина стоимости жилплощади, определенная Федеральной службой Кадастра и Картографии. Необходимо отличать кадастровую от других видов стоимости: инвестиционной, инвентаризационной и рыночной.

понятие кадастровой стоимостиИнформация о стоимости, указанной в государственном реестре недвижимости потребуется владельцу в следующих случаях:

  • Если необходимо рассчитать ставку для уплаты налога на имущество. До 2012 года расчет налога производился исходя из инвентаризационной стоимости квартиры, определяла которую служба БТИ. Фактически рассчитанная величина отражала степень износа объекта недвижимости. Новый порядок расчета значительно увеличил сумму, которую необходимо оплатить хозяину жилплощади.
  • рассчитывается сумма налога при осуществлении операций с квартирой, то есть кадастровая стоимость потребуется для осуществления сделок с недвижимостью, например, сделки купли-продажи. С 2016 года кадастровая стоимость влияет на сумму налога при продаже квартиры. Цена продажи сравнивается с данными кадастра. Если она составляет более 70% кадастровой стоимости, расчет подчиняется общим правилам. Если цена меньше 70%, налоговый вычет отнимается от суммы, составляющей 70% цены квартиры по данным реестра недвижимости;
  • при обращении в банк для оформления ипотеки;
  • при вступлении в права наследования;
  • для оформления процедуры дарения.

Как осуществляется расчет

Регулируется вопрос федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ». Перед процедурой оценки организуется конкурс с целью выбора независимого оценщика. Расчет показателя осуществляется уполномоченными специалистами, одержавшими победу в конкурсе, в соответствии с заданием Росреестра и принятой инструкцией. Результат оценки фиксируется в акте, подписанном региональными властями.

По данным статистики средняя оцениваемая величина стоимости квартиры находится в диапазоне от 1000000 до 3000000 рублей.

Для столицы эта величина выше и достигает отметки в 4000000 рублей. Принимать решения, исходя только из средней стоимости по нескольким регионам, без дополнительных сведений нельзя, поскольку при расчете средней величины не учитываются особенности экономики региона.

Цена жилья по данным кадастра наиболее приближена к рыночной, но не равна ей. Рыночная стоимость определяется с учетом спроса и предложения конкретного продавца и покупателя в определенный момент времени при актуальных в настоящий момент условиях. Ее величина определяется на время совершения сделки и фиксируется в договоре купли-продажи, в то время как данные государственного реестра актуальны в течение нескольких лет.

Иногда возникают случаи превышения кадастровой стоимости над рыночной ценой жилья. Это возможно, если дом построен с использованием дорогих материалов и оснащения. Рыночная стоимость элитной постройки может быть снижена из-за удаленности от центра, соседства с уступающими в уровне значимости объектами. При значительной разнице в суммах вероятны проблемы с продажей собственности.

примеры подсчетовЗная стоимость жилья по данным кадастра, можно самостоятельно рассчитать сумму налога. Рассмотрим небольшой пример.

Иванов А.В. приобрел квартиру площадью 30 кв. м. Стоимость квадратного метра составляет 43000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры составила 1 290 000 рублей. Если владелец имеет право на льготу, налогом не облагается 20 кв. м. площади. Таким образом облагаемая налогом часть — 10 кв.м. Умножим на стоимость одного метра, получается 430000 рублей. Ставка налога составляет 1%. В нашем примере Иванову потребуется оплатить 4300 руб. К таком порядку расчета все регионы должны перейти к 2020 году.

В приведенном примере расчет производится для 2020 года. До этой даты действуют понижающие коэффициенты, позволяющие плавно перейти к уплате большей суммы налога:

  • в 2015 году — 0,2;
  • в 2016 году — 0,4;
  • в 2017 году — 0,6;
  • в 2018 году — 0,8.

Особенности расчета

Рассчитать кадастровую стоимость самостоятельно нельзя, поскольку этот вопрос находится в компетенции государственных органов.

При определении ими величины учитываются следующие факторы:

  • усредненная цена одного квадратного метра в выбранном регионе;
  • характеристики участка, на котором расположен дом;
  • дата постройки здания (чем старше дом, тем выше степень износа);
  • суммарная площадь жилья;
  • расположение квартиры (этаж, местонахождение самого дома);
  • специфика экономической ситуации в регионе.

Где и как узнать стоимость

Для получения необходимой информации, указанной в Кадастре, существует несколько способов:

  • онлайн на сайте Росреестра;
  • при помощи кадастрового паспорта;
  • при визите в кадастровую палату.

Выбор способа получения информации определяется степенью срочности обращения и необходимой формой документа (в электронном виде, в бумажном, в бумажном с печатью).

Ниже рассмотрим каждый способ подробнее.

В интернете

Этот способ позволяет получить информацию в максимально короткие сроки. Применяется следующий алгоритм действий:

  • открывается официальный сайт Росреестра по ссылке https://rosreestr.ru;
  • выбирается пункт меню «справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»;
  • в открывшемся окне заполняются поля с кадастровым номером объекта, адресом, правами и ограничениями;
  • выбирается «сформировать запрос».

источникиИнформация о кадастровом номере квартир указана в свидетельстве о регистрации прав на объект недвижимости. Сведения о квартире, включая кадастровую стоимость, будут выведены на экран. На сайте можно сделать запрос и другим способом:

  • выбирается раздел «физическим лицам»;
  • в открывшемся меню необходимо открыть графу «получение сведений ЕГРН»;
  • заполняются строки с данными об объекте недвижимости (адрес или данные о месте расположения, кадастровый номер квартиры, тип объекта и способ получения сведений);
  • после заполнения всех полей формируется запрос.

Формируя запрос на сайте, не всегда удается получить нужные сведения, поскольку информация может быть устаревшей или полностью отсутствовать.

Аналогичным способом можно получить данные на сайте Госуслуг. Также существует Публичная карта, которую можно найти на сайте Росреестра. Этот сервис является бесплатным. Для получения информации данные о недвижимости вводятся в строку, расположенную в левой части экрана. При этом необходимо знать кадастровый номер, координаты или адрес объекта. Сведения предоставляются исключительно для ознакомления, документ при этом не формируется.

В кадастровом паспорте

Кадастровый паспорт является юридически значимым документом и существует в единственном экземпляре. В нем содержатся достаточно подробные сведения об объекте недвижимости и его характеристиках. Паспорт состоит из четырех разделов (В1-В4) и включает план квартиры. Данные о стоимости, определенной органами государственного реестра, содержатся в восьмом пункте документа. Это утверждение справедливо для паспортов, полученных начиная с 2012 года.

Если он устарел, оформить новый можно, обратившись в отделение уполномоченного органа или в отделение МФЦ по месту нахождения недвижимости.

При необходимости можно выбрать способ получения документа с помощью Почты России. Бумажную версию паспорта выдают после уплаты госпошлины в размере 200 рублей.

В Кадастровой палате

Если данные о стоимости объекта должны быть представлены в виде документа с подписью и печатью, необходимо лично обратиться в отделение Кадастровой палаты или МФЦ. Достаточно будет получить Справу о кадастровой стоимости квартиры. Для запроса бумаги потребуются следующие документы:

  • паспорт обратившегося лица или другой документ, удостоверяющий личность;
  • заявление в установленной форме;
  • документ, подтверждающий право собственности;
  • технический паспорт жилья;
  • экспликация (детальная информация к плану квартиры: общая площадь и ее распределение, даты обследований и выдачи документов, адрес).

При предоставлении копий документов их предварительно заверяют у нотариуса. Информация предоставляется бесплатно, но в некоторых случаях может потребоваться оплата отдельного вида услуг (например, предоставление бумажной копии электронной версии документа). Получить бумагу можно через 7–10 дней после обращения в том же отделении.

Изменяется ли стоимость со временем?

изменение стоимостиКадастровая стоимость изменяется со временем с учетом влияющих на нее факторов. Переоценка осуществляется раз в несколько лет. Особенно влияют на ее величину экономическая конъюнктура рынка, план по застройке населенного пункта, характеристики оцениваемого жилья.
Данные оценки, проведенной кадастровыми специалистами, могут быть оспорены собственником в порядке, установленном законодательством. Владелец жилья может быть не согласен с рассчитанной стоимостью и имеет право потребовать проведения дополнительной экспертизы. Этот вопрос решается специальной Комиссией, которая находится в подчинении каждого филиала Росреестра.

Для обращения к Комиссии потребуется следующий пакет документов:

  • справка о кадастровой стоимости квартиры;
  • заявление с обоснованием необходимости пересмотра рассчитанной величины;
  • оригинал или заверенная копия документа, подтверждающего право собственности на жилье;
  • бумага с результатами независимой экспертной оценки;
  • документы, являющиеся основанием полагать, что сведения для оценки не были достоверными.

Уполномоченная комиссия рассматривает предоставленные документы в течение 30 дней, после чего осуществляется повторная оценка кадастровой стоимости, если в ходе проверки были выявлены нарушения. В случае отклонения претензий хозяина квартиры, вопрос может быть решен только через суд.