Типовые перепланировки требует согласования с уполномоченной компанией. Из-за самостроев, и неодобренных корректировок помещений происходят обрушения. Страдают соседние квартиры, последствия бывают плачевными. Поэтому статья № 26 ЖК РФ запрещает гражданам вносить изменения в конструкции помещений без одобренного проекта.

Содержание

Какими бывают проекты перепланировки

Чтобы получить одобрение на глобальную корректировку апартаментов, придётся составить подробный план. Он и называется проектом.
Проект можно заказать у профессионального проектировщика, или взять существующий. В зависимости от этого, он будет платным (индивидуальным), или бесплатным (типовым).

Если владелец квартиры имеет опыт, создать такой документ можно самостоятельно. Но будет ли он одобрен — второй вопрос.

Профессиональный проектировщик учтёт все тонкости, и сразу скажет, если действие, которое хочет совершить заказчик, приведёт к обрушению.

  • Обращение к профессионалу сэкономит время;
  • Самостоятельное начертание плана — деньги;
  • А готовый типовой проект сэкономит и то, и другое.

Последний вариант выгоден всесторонне. Но желания собственника не всегда совпадают готовым образцом.

Что такое типовой проект

Снесение перегородок, превращение обычной квартиры в студию, изменение положения коммуникаций и строительство балкона обязательно должны одобрить специалисты. Мало просто прийти в компанию, и сказать: «Хочу балкон». На руках собственник должен иметь готовый, профессионально составленный, проект. Заказать его стоит немалых денег. Благо, для некоторых многоквартирных домов существуют готовые планы.

Типовой проект — это чертёж, заранее подготовленный проектировщиком, для зданий из данной серии. Он отражает допустимые и безопасные изменения, которые может внести владелец помещения, не создавая возможности обрушения здания.

Готовый типовой проект позволяет сэкономить на обращении к профессионалу. Ведь сделать проект самостоятельно, человек, без знаний в этой области, не сможет. Работа трудоёмкая, кропотливая и очень специфическая. Типовой план — настоящее спасение для тех, кто решился на перепланировку.

Кто может им воспользоваться, и где его взять

Не для каждого дома существует заранее подготовленный документ, объясняющий, что можно изменить внутри квартиры. Если для конкретного дома он предусмотрен, управляющая компания предоставит его по запросу собственника. Обратиться можно также в БТИ, МФЦ.

Проект перепланировки можно заказать у профессионального проектировщика. Стоимость его услуг будет включать полное изучение всего многоквартирного сооружения, осмотр апартаментов, заключение о возможности снести ту или иную стену. На кону стоит безопасность жильцов дома: не только обратившегося владельца, но и соседей. После детального изучения помещения, специалист составит план, с которым и нужно будет обратиться за разрешением в управляющую компанию.

Важно! Наличие готового плана на руках, мало. Нужно, чтобы в квартире ранее не проводились несанкционированные работы. Если состояние перегородок будет отличаться от первоначального, нанесённого на типовой проект, разрешение получить на удастся. Проект придётся составлять заново, с учётом положения конструкций.

К каким многоэтажкам выпустили готовые проекты

Изначально занималась изготовлением проектов компания МНИИТЭП. После неё был ещё один застройщик, но дело далеко не пошло. Сегодня существует официальный каталог компании МНИИТЭП, в нём указаны все серии домов, на которые подготовили типовые проекты. Это блочные и панельные дома.
Если квартира находится в монолитном или кирпичном здании, проект получить нельзя: его, попросту, не существует. На помощь приходит индивидуальный план, который составят по желанию собственника.

Как выглядит типовой проект

Проект перепланировки состоит из трёх частей.

  • Текстовая часть содержит договор на оказание услуг, пояснительную записку, дополнения;
  • Приложение к проекту содержит сведения о проектировщике, состоит ли он в СРО, техническую информацию о возможности внесения данных изменений;
  • Графическая часть представляет собой рисунок, на который нанесены размеры с указанием всех нюансов.

Документ содержит два изображения. На одном показано, как выглядит квартира сейчас. Второй описывает, каким будет план квартиры после перепланировки.

Нанесены размеры помещений, перегородки, положение коммуникаций. Мебель в проекте не учитывается. Если речь о дизайнерском проекте — там показана именно расстановка предметов интерьера, положение плитки, и прочие нюансы. Для перепланировки мебель роли не играет. На бумагу наносят сантехнику, кухонную плиту, потому что они подключены к общей системе коммуникаций дома. Их перенос будет проблематичным.

Согласование: все тонкости процесса

Решающий этап работы — получить одобрение властей. Сделать это несложно, если есть готовый план.

Подготовка заявления

Когда для дома предусмотрено проектное решение по перепланировке, достаточно указать выбранный вариант в электронном заявлении.

Рекомендации по составлению заявления

Правила

Подать заявление может владелец, либо доверенное лицо. Если согласование нужно поручить кому-то из рабочих или родных, на них составляется нотариально заверенная доверенность.

Заявление должны подписать все собственники. Если квартирой владеют несколько человек, нужно получить их согласие на перепланировку.

Если кто-то из собственников не является совершеннолетним, за него решение принимает законный представитель. Родители или опекуны подписывают согласие за детей.

Документы

Помимо самого типового проекта, понадобятся и другие бумаги.

  • Паспорта собственников помещения;
  • Заявление от всех собственников;
  • Если собственники по каким-то причинам не могут прийти, чтобы подписать заявление в управляющей компании, потребуется доверенность. Все собственники должны дать своё согласие на перепланировку;
  • Нужен полный пакет документов на квартиру;
  • Выписка из ЕГРН.

Важно! Нередко в суд обращались с жалобами на проведение ремонтных работ в квартире, без ведома владельцев. Чтобы избежать этого, перепланировку нужно согласовать в присутствии всех собственников.
Так выглядит заявление на перепланировку. Оно содержит не только адрес и данные заявителя. Документ регулирует сроки проведения работ, и время. В разных регионах время для шума и проведения ремонта в квартире отличается. Этот вопрос регулирует «Закон о тишине».

Порядок подачи заявления

Сегодня существует три ведомства, принимающих заявления.

  1. Жилищная инспекция;
  2. МФЦ;
  3. Госуслуги.

При обращении через Госуслуги все документы сканируются, и отправляются в электронном виде. Важно, чтобы сканы были читабельными, хорошего качества, иначе заявление вернут.

Решить вопрос с живым человеком, который подскажет по поводу тех или иных документов, можно в МФЦ или жилищной инспекции. И там, и там потребуется одинаковый пакет документов и личное присутствие. Желательно, чтобы присутствовали все собственники.

Обследование квартиры

В процессе рассмотрения заявления проводится проверка помещения на соответствие указанным в плане параметрам. Если перепланировка производится по типовому проекту, и ранее были внесены несогласованные изменения, проект не одобрят. Помещение должно целиком и полностью соответствовать плану. Любые несостыковки реальной квартиры с типовым проектом повлекут за собой отказ.

Как проходит обследование помещения на соответствие плану

Проверка квартиры инспекцией делится на три этапа.

  1. Визуальный осмотр;
  2. Обследование с применением оборудования;
  3. Заключение.

Сначала инспектор осмотрит помещение. Затем, будут проведены замеры стен, исследование вентиляции, проверка коммуникаций. В обследовании могут участвовать разные специалисты.

По результатам проверки собственник получит на руки согласование проекта, либо акт о нарушениях. Если в квартире проводилась несогласованная перепланировка, будет составлен акт административного правонарушения, и предписание устранить самодеятельность.

Рекомендации

Если инспекция стучится в дверь, нужно предоставить полную свободу действий.

  • Важно не мешать сотрудникам проводить обследование помещения;
  • Отвечать на все вопросы честно, предоставить все необходимые сведения;
  • Если действия инспектора незаконны, можно подать жалобу в суд.

Не всегда действия инспектора собственник считает правомерными. При обследовании квартиры присутствует человеческий фактор. Если заключение кажется несправедливым, его можно обжаловать в суде. В случае выигранного дела, инспектор выплатит компенсацию за потраченные на суд деньги. Бороться за свои права стоит, если они действительно были нарушены.

Получение разрешения

Разрешение на перепланировку означает начало финального этапа: начинается практическое изменение конфигурации помещения. Но нужно убедиться, что на руках есть вся документация.

Решение о согласовании

Получив подписанный документ с печатью, нужно внимательно ознакомиться с ним. Работы должны проводиться в соответствии с согласованными решениями. Если, в процессе, собственник захотел внести другие изменения, проект нужно составлять отдельно, согласование проводить повторно.
Процедура согласования занимает 3–4 недели. Типовые проекты рассматривают дольше: около 30 дней. Согласованный проект имеет срок давности: 1 год. В течение этого времени нужно провести работы.

Порядок обжалования при отказе

В случае несогласования действовать придётся, исходя из причин отказа.

  • Если собственник считает, что неверно было произведено обследование помещения, он может обратиться в суд, чтобы обжаловать решение инспектора. Будет приглашён независимый специалист;
  • Если отказ получен по причинам ошибки в документации, её нужно устранить, и подать заявление повторно;
  • Когда в помещении были выявлены нарушения, их устраняют, и повторно обращаются с проектом на согласование;
  • Придётся привести помещение в первоначальный вид, указанный в типовом проекте.

Иск составит юрист.

Что можно изменить в квартире без проекта

Часто, собственники не знают, какие корректировки разрешено вносить без согласования. Такие изменения не несут никакой опасности конструкциям.

  • Установка или утилизация мебели без образования дополнительного помещения;
  • Приобретение лёгких раздвижных перегородок для зонирования;
  • Разрешения не требует перемещение электрической плиты;
  • Установка перегородок, которые сделаны из тонкого материала, и высота которых не доходит до потолка;
  • Допустимо изменять положение батареи, если это не требует установки новых проводящих коммуникаций;
  • Если дом не является памятником архитектуры, можно остеклить балкон;
  • Установка пластиковых окон;
  • Установка кондиционера;
  • Установка антенны.

В список входит иная перестановка мебели, смена или укладка настенных и напольных материалов.

Что легко согласовать с управляющей компанией

Эти изменения не угрожают безопасности постройки, их разрешают в большинстве случаев обращений. Часто, они уже отражены на типовых проектах.

  • Соединение или разделение санузла. Можно даже частично занять пространство примыкающего коридора;
  • Если речь не о несущей стене, допускается пробить дверь, сделать арку. Так объединяют гостиную и кухню, для создания ощущения большего пространства;
  • В большинстве случаев допускается выравнивание пола цементом и другими смесями. Если перегородки деревянные, перегружать их нельзя, и сделать это не получится. В остальных случаях допускается установка плитки, системы «Тёплый пол», и любых других покрытий, которые требуют выравнивания поверхности. При непрочных перегородках используют ДСП;
  • Легко согласовать перенос стен, не являющихся несущими. Правила запрещают лишь создавать помещения без окон и батарей;
  • Объединение коридора с комнатами, полное или частичное;
  • Строительство тонких стен до потолка. Используют гипсокартонные перегородки.

Для согласования обращаются в БТИ, или городской жилищный отдел.

Обратиться можно в МФЦ.

Важно! Приступать к ремонту следует после получения разрешения. Как и закупать стройматериалы. Даже такие простые варианты перепланировки могут запретить, если выяснятся нюансы, отражающие опасность для сооружения.

На что сложнее всего получить разрешение

Управляющие компании неохотно дают разрешение на ряд проектов. Для них потребуется подробный план. Разрешение будет зависеть от индивидуальных факторов. Может понадобиться разрешение соседей. Важно, чтобы здание не относилось к категории памятников архитектуры. Внешние реставрации таких сооружений запрещены. Но главный фактор — это безопасность.

  • Расширение площади лоджии или балкона;
  • Строительство дополнительной двери на первом этаже;
  • Пристройка для первого этажа, веранда;
  • Изменение положения инженерных коммуникаций;
  • Слияние двух квартир в одну: будь то на одном этаже, или на разных;
  • Постройка мансарды.

Такие изменения требуют серьёзного изучения. Управляющая компания часто просит, чтобы созданием проекта занималась фирма, которая строила дом. Если это невозможно, то проект доверяют профессиональному архитектору. Типовые проекты могут содержать часть этих корректировок. Хорошо, если они предусмотрены готовым планом. Если нет, придётся обращаться к специалисту.

За разрешением обращаются собственники, желающие объединить балкон с основным помещением. Это не всегда возможно: требуется не только снести перегородку, но и утеплить балкон настолько, чтобы исключить утечку тепла. Для этого устанавливают тяжёлые многослойные стеклопакеты. Смотрится это замечательно, расширяет визуально помещение, оно становится намного светлее. Но тяжёлые стеклопакеты, при разрушенной стене между комнатой и балконом, могут спровоцировать обрушение. Такая перепланировка подходит не для каждого дома.

Запрещённые виды перепланировки

Эти действия не ободрят ни при каких обстоятельствах. Они опасны.

  • Выравнивание пола тяжёлыми смесями, если конструкция дома деревянная, либо сделана из другого, недостаточно прочного для данной манипуляции материала;
  • Не разрешат закрыть канал вентиляции;
  • Нельзя пробивать несущую стену, или сносить её. Рано или поздно это приведёт к обрушению части здания. Всё, что можно сделать с несущей стеной — это обклеить её любым декоративным материалом, или вкрутить шуруп. Только важно не попасть в проводку: потребуется план проводки из БТИ;
  • Запрещено присоединять крыши, чердаки и подвалы;
  • При объединении балкона с комнатой нельзя проводить туда центральное отопление;
  • Кухню нельзя соединять с комнатой, если в доме проведено газовое отопление. При утечке газа нередко спасает закрытая на кухню дверь. Владельцы выживают, и успевают предотвратить взрыв;
  • Санузел не размещают так, чтобы он находился над жилыми комнатами.

Эти действия влекут за собой прямую угрозу для собственника и соседей.

Что будет, если провести перепланировку без согласования

Последствия незапланированной перепланировки обязательно настигнут владельца. Хорошо, если обойдётся без жертв.

  • Если при неразрешённом ремонтном мероприятии повредится электропроводка или коммуникации, придётся отвечать по всей строгости закона. В силу вступает статья 29 ЖК РФ, и Статья 7.21. КоАП РФ: «Нарушение правил пользования жилыми помещениями». Речь пойдёт и о штрафе, и о предписании суда, и о возмещении ущерба для остальных жильцов.
  • Возможно наступление уголовной ответственности, если действия собственника повлекут за собой гибель жильцов, обрушение. Соседи могут лишиться не только крова, но и жизни.
  • Квартиру с незаконной перепланировкой очень трудно продать. Банк не одобряет ипотеку на такие постройки, из-за потенциальной опасности. Не согласовано — значит, опасно. Покупатели найдутся и без ипотеки, но потребуют существенную скидку. Ведь им предстоит разбираться с последствиями действий прежних владельцев.

Легче согласовать, чем разбираться с последствиями незаконных действий. Тем более, что существуют готовые типовые проекты.

Какой штраф предусмотрен за незаконную перепланировку

ФЗ от 24.04.2020 № 133-ФЗ предусматривает штраф. И коснётся он не только частных лиц.

  • 40–50 тысяч рублей заплатит юридическое лицо;
  • 4–5 тысяч — для должностных лиц;
  • 2–2,5 тысячи возьмут с частного собственника.

Помимо штрафа, при причинении вреда чужому помещению, жизни и здоровью людей, в силу вступают другие статьи. Любой из соседей может подать в суд, если под угрозой будут жильцы всего многоквартирного дома.
Типовые проекты созданы для того, чтобы упростить собственникам процедуру одобрения, и избежать вышеперечисленных последствий.

Кто может проводить работы

Осуществление ремонта по согласованному проекту должно отвечать требованиям безопасности. Проводить ремонтные работы должна саморегулируемая организация, которая отвечает за свои действия. Если же речь о переносе коммуникаций, или изменении положения газопровода, то вызывают профессиональную бригаду. Специалистов, которые отвечают за данный объект.

Как фиксировать ход работ

Бывает, что в ходе сложной многоуровневой перепланировки, где задействовано несколько специалистов, обнаруживается нарушение. Чьи действия к нему привели, доказать сложно. Или мастера изначально неправильно установили сантехнику, или её, позднее, повредили строители, которые укладывали плитку.

Чтобы разобраться, потребуются фотографии. Собственник каждый день должен фиксировать проделанную мастерами работу. Фотоотчёт исключит нарушение сроков: владелец видит, что делается ежедневно, и с какой скоростью.

Также фиксировать ход работ поможет ведение журнала. Туда записывают всё, чтоб было сделано ежедневно. Фиксируется, кто производил те или иные работы.

Как выполнять работы

За выполнение работ отвечают статьи 26–28 ЖК РФ.

Работы должны выполняться в положенное время, регулируемое «Законом о тишине». Не должны нарушаться права других жильцов.

За исполнение иных правил и техник проведения работ несёт ответственность конкретная организация, выполняющая ремонтные работы.

Скрытые работы

Выполнение скрытых работ должно фиксироваться в журнале. Скрытые работы должны вписываться в установленные заранее сроки. На такие действия рабочие составят акт. Его прикладывают к документам, составленным в ходе реализации перепланировки.

Сроки

Важно уложиться в указанные сроки. Это задача рабочей бригады. Поэтому важно нанять хороших специалистов. Сроки обозначены в проекте перепланировки, они одобрены. Нужно обратиться за составлением акта о завершении работ в установленное время.

Продлить сроки

За продлением сроков обращаются только один раз. Продлить могут не больше, чем на полгода. Обращение составляется онлайн, и не требует дополнительной документации.

Акт о завершении

На завершающем этапе перепланировки собственник должен подать заявление онлайн на получение акта о завершении работ.

Порядок подачи заявления

Услуга представляется в течение 10 дней с момента подачи заявления. Важно уложиться в установленные согласованием сроки. Поэтому, обратиться за актом нужно не позднее, чем за 10 рабочих дней до окончания сроков.

Документы

Потребуется паспорт заявителя, журнал проведения работ, и все документы на квартиру: начиная от правоустанавливающих, и, заканчивая, технической документацией на помещение. Также, прикладывается согласие всех собственников на перепланировку.

Как происходит завершающая комиссионная проверка после перепланировки

Чтобы перепланировка считалась законной, после окончания работ проводится дополнительная проверка.

Состав комиссии

Жилищный инспектор может пригласить других специалистов, которые оценят правильность проведённых работ.

Проектная и подрядная организация

После согласования с инспектором времени проведения заключительной проверки, необходимо пригласить подрядную организацию, которая проводила работы. Сотрудники объяснят все технические моменты, и будут нести ответственность за все огрехи.

Что проверяют

Будут произведены замеры, проверка проходит как визуальная, так и техническая. Осмотрят все параметры квартиры, на соответствие итоговой версии типового проекта.

Если выявлены несоответствия

При обнаружении ошибочных действий, рабочие должны устранить нарушения самостоятельно. Заставить их сделать это быстро и бесплатно можно, если они состоят в саморегулируемой организации. В других случаях придётся обратиться в суд. Также, составить иск потребуется, если собственник не согласен с решением комиссии.

Что делать с актом выполненной проектной документации

Если акт выдан без обнаружения нарушений, его хранят вместе с другими документами на квартиру. Он пригодится при следующей перепланировке, или при продаже квартиры. Когда такой документ отсутствует, перепланировка считается незаконной, и продать квартиру намного сложнее.

Если акт отозвали

Бывает, что готовое решение неожиданно отзывают. Так происходит, если нарушения были выявлены постфактум. В этом случае придётся устранить нарушения, либо обратиться в суд. Чаще всего, достаточно устранить несостыковки в документах. Это зависит от конкретной причины отзыва акта.

Вопросы-ответы

Наиболее частые вопросы читателей, и мнение экспертов.

Вопросы и ответы экспертов.

Нужно ли согласование для того, чтобы просто расширить дверной проём в панельном доме, и сделать арку? В панельном доме перепланировка квартиры требует согласования, если в процессе придётся, даже частично, сносить стену.

Почему могут отказать в объединении кухни с комнатой? Если на кухне проведён газ, объединение невозможно. При утечке газа жильцов может спасти закрытая на кухню дверь.

Объединение комнаты и лоджии возможно? Да, но это зависит от конструкции конкретного здания. Придётся ставить тяжёлые утепляющие стеклопакеты, сносить стену. Это может угрожать безопасности здания.

Можно ли расширить санузел в хрущёвке? С чего начать? Нужно заказать план дома и посмотреть, где находятся санузлы в квартире выше, и ниже. Санузел допустимо размещать только над санузлом.

Если переносят кухню на первом этаже в другое место, можно ли на её месте сделать спальню? Если этажом выше располагается кухня, то под ней нельзя сделать спальню.

Нужно ли разрешение, чтобы положить плитку на стену? Нет, облицовочные работы не требуют согласования.

Перепланировка типовой трёхкомнатной квартиры: возможно ли расширение кухни, если этого нет в проекте? Здесь тоже потребуется план дома. Кухня не может быть размещена над жилой комнатой.

В каждом ли доме можно сделать систему «тёплый пол»? Нет, поскольку требуется выравнивание поверхности. Если дом деревянный, утяжеление пола приведёт к обрушению.

Что делать, если сосед делает незапланированную перепланировку? Юридически это не коснётся соседей, ответственность на собственнике. Но это угрожает имуществу и жизни других собственников, поэтому, следует написать жалобу в жилищную инспекцию, либо подать иск в суд.

Заключение

Перепланировка квартиры по типовому проекту — это быстрый и не затратный способ видоизменить помещение. Главным плюсом является экономия средств. Детальный индивидуальный проект дорого стоит, его составление требует времени. Если сравнивать временные рамки, однозначно ответить, какой проект быстрее даст результат, нельзя. Индивидуальный проект будет составляться дольше, зато его можно быстрее согласовать. Типовой же проект могут задержать на рассмотрении, зато его быстро получают, и процент одобрения гораздо выше.

Согласование проекта — ключевой этап перепланировки. Выполнение работа без письменного одобрения управляющей компании карается законом. Наличие типового проекта упрощает процедуру. На руках владельца будет готовый план, который составила компания, строившая дом. К сожалению, только, типовые планы есть не для каждого дома: только для панельных и блочных построек. Возможно, в будущем, готовые проекты сделают для каждого жилого дома.

Полезное видео по теме: