На современном рынке недвижимости доступны различные способы приобретения жилья. Одним из наиболее популярных является переуступка права на квартиру в новостройке, оформляемая специальным договором. Перед его заключением важно учесть все тонкости данного вида сделки. Что означает это понятие и какие подводные камни существуют? Поговорим в этой статье.

Что это такое?

Под данным термином подразумевается передача прав собственности на строящийся объект от одного лица другому. Участниками сделки выступают:

  • цедент — лицо, передающее своё право на объект недвижимости;
  • цессионарий — физическое либо юридическое лицо, принимающее право на получение квартиры после окончания строительства;
  • строительная компания, которая не выступает самостоятельной стороной сделки, но наделяется правом дать согласие на заключение сделки (получение согласия от застройщика является обязательным, если стоимость квартиры не выплачена полностью).

СПРАВКА! Договор переуступки (цессии) отличается от купли-продажи тем, что приобретатель получает не право собственности на квартиру, а права и обязанности по сделке с застройщиком.

Таким образом, он получает право получить квартиру после окончания строительства, а также обязанность по внесению платежей, если сумма за жильё не выплачена полностью. Подобное соглашение может быть заключено только до сдачи дома в эксплуатацию. Также рекомендуем прочитать статью о базовых принципах оформления в собственность квартиры в новостройке.

фото1

Виды

Главная особенность переуступки — передача только тех прав и обязанностей, которыми изначально обладал цедент. Они изначально могут быть оформлены двумя способами:

  1. ДДУ — договор долевого участия. После его заключения, дольщик получает право на получение квартиры в указанный в соглашении срок. Данный договор подлежит государственной регистрации. Только после её проведения дольщик вправе передавать свои права иному лицу по договору цессии.
  2. Предварительный договор, который не предполагает расчётов с застройщиком. Опасность подобного соглашения заключается в риске того, что покупателю придется повторно оплачивать квартиру (учитывая, что нет графика платежей и документов, удостоверяющих факт внесения какой-либо суммы). В данном случае переуступка производится по индоссаменту, для исключения ненужных рисков стоит заключать именной вариант сделки (с внесением данных нового покупателя).

фото2

Как делается передача прав на жилье

Способ заключения соглашения зависит от того, погасил ли цедент свои обязательства перед застройщиком. Если стоимость его доли выплачена полностью, согласие на переуступку от компании-застройщика не требуется (но необходимость его письменного уведомления сохраняется).  А если оплата строящейся квартиры произведена не полностью, согласие застройщика является обязательным условием действительности сделки.

Этапы оформления

  • Передача покупателю бумаг, имеющих отношение к первоначальной сделке (квитанции, различные справки, банковские документы и пр.).
  • Проверка покупателем полученной документации.
  • Оформление сделки.

Составление договора при покупке недвижимости

В договоре цессии прописывается:

  • информация о сторонах сделки;
  • сведения об объекте соглашения;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок расчётов;
  • возможность наступления форс-мажорных обстоятельств;
  • другие условия (могут быть включены исключительно по соглашению сторон).

Документы

  • документ, подтверждающий право продавца на объект сделки (ДДУ);
  • письменное согласие на переуступку от застройщика (или почтовый квиток об отправке уведомления вместе с копией отправленного письма);
  • документы на строящийся объект (разрешение на строительство, лицензия застройщика и пр.);
  • банковская документация (если продавец приобретал долю по ипотеке).

фото3

Влияние ипотеки

Ипотека не является препятствием к переуступке, если банк дал своё согласие на сделку. Главная особенность подобного соглашения  — переход обязательств по ипотеке в полном объёме на цессария.

СПРАВКА! Получая права на ипотечное жильё, важно учитывать, что придётся оплачивать проценты по кредиту и иные взносы. Поэтому тщательная проверка объёма внесенной суммы по кредиту продавцом обязательна.

Получение согласия от банка и упрощение процедуры передачи прав возможно, если средства, передаваемые цессарием цеденту идут на погашение кредитных обязательств.

Риски. Чем опасна такая сделка?

Договор цессии обычно заключается на заключительных этапах строительства. Поэтому этот вариант больше подходит тем, кто не хочет долго ждать введения здания в эксплуатацию.

Несмотря на сокращение срока въезда в новый дом, подобное соглашение имеет определённые риски:

  1. Признание сделки недействительной. Подобное может произойти по разным причинам (указание неверных сведений в договоре, неисполнение обязательств одной из сторон и пр.). Чтобы минимизировать подобный риск, перед тем, как купить недвижимость, нужно тщательно проверять всю предоставляемую документацию, а также не указывать в соглашении неправильную цену сделки. Последняя уловка нередко используется для уменьшения налоговых трат, однако она может привести к аннулированию сделки и потере вложенных средств.
  2. Двойные продажи — самый распространённый способ мошенничества, когда объект недвижимости продается несколько раз. Чтобы избежать подобного риска, нужно заключать договор переуступки исключительно на основании ДДУ, прошедшего государственную регистрацию.

фото3

Обязательные налоги при продаже

Договор переуступки облагается налогом, как и любая сделка с недвижимостью. В казну необходимо уплатить 13% от стоимости квартиры. Обязанность по уплате возлагается на первоначального дольщика, цессарий и застройщик к данному обязательству отношения не имеют. Налог необходимо уплатить до конца апреля года, следующего за продажей недвижимости. Так, если переуступка произведена в сентябре 2017 года, цеденту нужно:

  • заполнить 3-НДФЛ, указав в качестве дополнительного дохода сумму, полученную от цессария;
  • сдать ее в отделение УФНС по месту прописки до конца апреля 2018 года;
  • оплатить налог в ближайшем отделении банка.

фото4

Перечень законов, регулирующих вопрос

Договор цессии регулируется ГК РФ, а именно:

  • ст.388 — регулирует условия сделки. Регулирует право застройщика передать долю другому лицу без согласия первоначального дольщика, в случае неисполнения им денежных требований;
  • ст. 389 — устанавливает форму соглашения. Должно быть составлено в письменной форме, требует нотариального удостоверения;
  • ст. 389.1 — уточняет время перехода прав на недвижимость (с момента подписания договора);
  • ст. 390 — устанавливает обязанности цедента. В соответствии с ним, он отвечает только за передачу своих прав на квартиру. Если застройщик по каким-то причинам не сдал дом в эксплуатацию, первоначальный дольщик не несёт за это ответственности перед цессарием.

Особенности ДДУ регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ.  Также при оформлении переуступки нужно учитывать нормы ГК РФ, регламентирующие куплю, продажу и взаиморасчёты по возмездным сделкам.

Таким образом, переуступка права требования предполагает учёт множества особенностей сделки. Несмотря на преимущества подобного способа приобретения жилплощади, он также связан с определёнными рисками, которые важно принимать во внимание.

Полезное видео