При принятии решения о реализации собственного жилого помещения необходимо точно знать, какие документы нужны для продажи квартиры. Это зависит от параметров её собственника, статуса недвижимости, формы составления договора купли-продажи.

Сделки по продаже недвижимости регулируются Гражданским Кодексом РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Жилищным Кодексом, иными законодательными актами и федеральными законами. В них определены основные понятия, виды сделок, особенности их заключения, обязанности государственной регистрации, права и обязанности сторон.

Кто имеет право продавать квартиру?

кто имеет право продаватьСогласно законодательству, продать недвижимость, находящуюся в частой собственности, имеют право следующие лица:

  • Собственник жилого помещения.
  • Доверенное лицо. Им может выступать родственник, риелтор, просто знакомый.
  • Законные представители ребенка, если собственник недвижимости несовершеннолетний.

Если квартира не приватизирована, то перед продажей её необходимо оформить в собственность.

Сделка может быть осуществлена доверенным лицом. В этом случае собственник недвижимости готовит нотариальную доверенность по передаче прав на заключение договора.

Если собственником квартиры (или её части) является несовершеннолетний до 14 лет, то договор заключается его законными представителями. Дети от 14 до 18 лет принимают участие в сделке самостоятельно, с разрешения законных представителей (родителей). Для оформления договора купли-продажи потребуется разрешение органов опеки.

Документы на продажу

Прежде чем заключать договор купли-продажи продавцу необходимо подготовить полный пакет документов.

Список обязательных документов, подтверждающих чистоту сделки:

  • Правоустанавливающие документы на продажу квартиры: документы, подтверждающие способ приобретения недвижимости (договор купли-продажи, дарения), свидетельство о праве наследования и т. д. Если квартира оформлена до июля 2017 года, то требуется свидетельство на право собственности.
  • Для продавца: документы, удостоверяющие личность собственников, доверенность на сделку (при наличии), свидетельство о рождении несовершеннолетних лиц, документы на их представителей, письменное согласие родителей (если в сделке принимает участие ребенок после 14 лет).
  • Технический паспорт на квартиру (если сделка ипотечная).
  • Кадастровый паспорт.
  • Согласие супруга на сделку, в случае совместного приобретения жилой площади. Согласие оформляется нотариально.
  • Разрешение органов опеки (при необходимости).
  • Выписка из ЕГРП.

Для того чтобы проверить юридическую чистоту сделки, можно запросить расширенную выписку из домовой книги. Она содержит в себе полную информацию о лицах, которые когда-либо были прописаны, проживали на данной жилплощади, причины убытия.

На основании документов готовится договор купли-продажи на квартиру.

Дополнительные документы

список документовДля совершения сделки могут потребоваться следующие дополнительные документы:

  • Справка об отсутствии просроченной задолженности за коммунальные платежи.
  • Выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах.
  • Справка из налоговой об уплате налога на недвижимость.
  • Справка о дееспособности продавца, данная справка становится актуальной, в случаях, если продавец находится в преклонном возрасте либо ведет себя неадекватно.
  • Свидетельства о смерти ранее прописанных лиц и т. д.

Данные документы не являются обязательным, их наличие определяется по соглашению сторон.

Способы продажи

Существует несколько вариантов продажи недвижимости: за наличный расчет, перечислением на счет, в ипотеку, при помощи материнского капитала. Продать можно как целую жилплощадь, так и долю квартиры. Способ оплаты определяется в договоре так же, как и сроки и условия расчетов.

За наличный расчет или перечислением

Если квартира продается за наличный расчет или перечислением на счет продавца, он может запросить у покупателя справку о состоянии счета и наличии на нем необходимой суммы денежных средств.

Передача денег осуществляется несколькими способами:

  • Написание расписки в получении денежных средств. Лучше это делать у нотариуса.
  • Выставление аккредитива: деньги бронируются на счете покупателя и перечисляются продавцу только после регистрации договора.
  • Использование банковской ячейки. Данный вариант считается самым безопасным. Его суть заключается в том, что денежные средства закладываются в банковскую ячейку в присутствии обеих сторон сделки, после регистрации договора купли-продажи продавец забирает деньги из ячейки.

Через ипотеку

Сделки по покупке объекта недвижимости в ипотеку регулируются ФЗ №102 «Об ипотеке».

Необходимо обратить внимание на то, что, когда покупатель приобретает квартиру в кредит, должна быть определена рыночная стоимость квартиры в оценочной компании. Оценка производится покупателем за свой счет.

Список документов на сделку аналогичен продаже на наличный расчет.

Кредитная организация сопровождает процесс заключения соглашения, проверяет документы на недвижимость и продавца. После принятия решения о выдачи ипотеки, составляется договор купли-продажи, договор залога, кредитный договор и прочие сопровождающие документы и передаются на регистрацию. Покупатель оплачивает первоначальный взнос на счет продавца.

Остальная сумма денежных средств перечисляется со ссудного счета покупателя на счет продавца после регистрации договора об ипотеке.

При помощи материнского капитала

материнский капиталДокументально материнский капитал представляется сертификатом на бумажном носителе. Чтобы избежать подделок, у покупателя необходимо запросить справку о состоянии лицевого счета. Её предоставляет Пенсионный фонд.

Денежные средства со счета материнского капитала невозможно получить наличными, они могут быть перечислены только продавцу. Данный факт в обязательном порядке оговаривается в договоре, там же представляются реквизиты продавца для его зачисления.

Средства материнского капитала перечисляются через ПФ на указанные в договоре реквизиты. Остальная сумма денежных средств может быть перечислена покупателем самостоятельно собственными средствами или посредством привлечения кредитных средств.

Если сделка производится с участием материнского капитала, то оформление приобретаемой квартиры осуществляется с выделением долей всех участников сделки вместе с несовершеннолетними детьми.

Поэтому покупатель должен представить в ПФ размеры долей будущих собственников, заверенные нотариально, иначе средства не будут переведены.

Продажа доли квартиры

Если квартира находится в долевой собственности, то продать её можно в случае её выделения. Выделение доли производится по согласию со всеми собственниками недвижимости. Кроме того, им предоставляется преимущественное право покупки. Если они не желают приобретать, то необходимо подготовить их письменный отказ на покупку.

После выделения доли и получения на неё всех необходимых документов сделка по продаже недвижимости осуществляется в стандартном режиме.

Рекомендации для выгодной продажи квартиры

как выгодно продатьСделки с недвижимостью имеют ряд существенных нюансов, индивидуальных случаев и тонкостей. Провести её можно самостоятельно или обратиться к специалистам.

Самостоятельное заключение сделки потребует знаний законов, возможных исключений и частностей.

Если продавец не является экспертом на рынке недвижимости, лучше поручить сделку профессионалу, который поможет не только подобрать вариант, но соберет необходимые документы и будет сопровождать заключение договора. Это избавит от возможных подводных камней, сократит время на сбор документов, гарантирует юридическую чистоту соглашения. Однако стоимость услуги может достигать 10% от сделки.