Почему это возможно?

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал? — вопрос не праздный. Ведь всё, что касается прав несовершеннолетних детей, находится под пристальным вниманием государства.

дом, который купили на маткапиталВ соответствии со ст.7, 10 Закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ (далее — Закон) и п.п. 8–13 Правил № 862, материнский капитал можно, в числе прочего, использовать для улучшения жилищных условий семьи:

  • купив жильё;
  • построив его;
  • взяв ипотеку;
  • вступив в жилищный кооператив.

Жилище, полученное с привлечением средств маткапитала, в обязательном порядке должно находиться в общей собственности:

  • лица, владеющего сертификатом;
  • мужа (жены);
  • всех детей.

Размер долей определяется по соглашению. Когда собственниками становятся исключительно дети получателя сертификата, законность приобретения подвергается сомнению (Письмо нотариальной палаты (ФНП) № 216/06-11 от 07.02.2013).

Можно ли продать приобретённые указанными способами квадратные метры? – Закон не запрещает делать этого. Но необходимо соблюдение ряда обязательных условий, направленных на защиту интересов маленьких граждан. Одним из таких условий является разрешение органов опеки. Без разрешния Органов опеки и попечительства (ООП) зарегистрировать сделку в Росреестре невозможно.

Срок, когда разрешение является действительным, законом не обозначен. Его проставляет в документе сотрудник ООП. Как правило, он равен трём месяцам.

Правовое регулирование

ООП сопровождают все операции, касающиеся объектов недвижимого имущества, когда в них участвуют дети до 18 лет, являющиеся собственниками.

В своей работе они руководствуются:

  1. ГК РФ:
  • ст. 28, очерчивающей дееспособность малолетних детей,
  • ст. 37, посвящённой распоряжению имуществом находящихся под опекой,
  • ст. 292, рассказывающей о правах членов семьи собственников жилья;
  1. СК РФ: ст. 60, регулирующей права детей на имущественные ценности;
  2. Законом об опеке № 48-ФЗ от 24.04.2008: ст. 21, предписывающей обязательность получения разрешений на сделки, сопряжённые с правами детей на имущество.

Как продать правильно?

правила продажиУсловия продажи различаются в зависимости о того, достигли дети 18 лет или нет. В первом случае разрешение на реализацию недвижимости дают все собственники в виде письменного документа. Во втором нужно идти в отдел опеки и брать разрешение.

Выдача разрешения возможна, если:

  • каждый маленький ребёнок, имеющий долю, получит в новом жилище равноценную долю;
  • площадь другого жилья будет не меньше, чем площадь продаваемого, или же доля ребёнка в приобретаемом доме превысит принадлежавшую ему ранее.

Получить разрешение ООП можно только тогда, когда нет ущемления детских прав: жилищные условия могут быть улучшены или сохранены на прежнем уровне.

Последовательность шагов для получения разрешения ООП

  1. Подобрать жильё, соответствующее нормам закона, охраняющим права детей.
  2. Внимательно ознакомиться со списком документов и начать их сбор (о том, что должно входить в пакет, рассказано ниже).
  3. Подать заявление в ООП на выдачу разрешения.
  4. Получить разрешение опеки.
  5. Оформить предварительные договоры по реализации и покупке недвижимости.
  6. Представить их в опеку не позже одного месяца со дня получения её согласия.

Для того, чтобы подтвердить выполнение необходимых условий, нужно оформить предварительные договор купли-продажи домов, указав в них, в том числе, характеристики, касающиеся детских долей и площади недвижимости.

Они представляются в ООП в продолжение одного месяца после получения разрешения. При пропуске срока придётся обращаться за санкцией опеки повторно (Письмо Минобразования № 09-М от 02.02.1995). В предварительных договорах должна быть указана одна и та же дата заключения окончательных договоров, так как дети не могут оставаться без жилья в промежутке между продажей старого дома и покупкой нового жилья.

Дом, приобретённый на средства маткапитала, можно продать в любое время, но с учётом получения разрешения и представления предварительных договоров — в течение месяца.

Необходимые документы

документыК заявлению, направляемому в ООП, о получении разрешения на продажу дома рассматриваемым способом, нужно приложить такую документацию, как:

  1. Свидетельство о заключении брака.
  2. Подтверждение стоимости объектов недвижимости (продаваемого и приобретаемого) — справку БТИ.
  3. Предварительные договоры покупки и продажи жилья.
  4. Паспорта родителей и детей, достигших 14 лет.
  5. Свидетельства о рождении детей до 14 лет.
  6. Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по услугам ЖКХ в доме, предназначенном к продаже.
  7. Документы, подтверждающие  право на недвижимость:
    • выписку из ЕГРП;
    • договор купли-продажи;
    • свидетельства о праве собственности.
  8. Согласие детей после 14 лет на реализацию долей, находящихся в их собственности.

Обычно специалисты ООП требуют, как подлинники, так и копии документов.

После изучения документации сотрудниками отдела опеки проводится собеседование с участием родителей и детей старше14 лет. Нередко представители местной администрации выезжают для осмотра будущей покупки, чтобы проконтролировать соблюдение жилищных прав детей.

Дополнительные документы

Помимо указанной выше документации может понадобится и дополнительная.

  1. Обязательство о выделении долей. Одним из таких случаев является покупка дома с обременением. Обременение — это ограничение, которое налагается на имущество, например, при ипотеке, когда дети не являются собственниками при её оформлении. При покупке такого дома родители должны представить в ООП обязательство о том, что детям будут выделены доли в нём в срок, не превышающий 6 месяцев с момента, когда обременения будут сняты. Оно в обязательном порядке заверяется нотариально.
  2. Согласие банка. Если дом покупался с привлечением средств по ипотечному кредиту, который на момент реализации недвижимости не погасился, необходимо согласие банка на переход обязанности по его закрытию на нового собственника.

Исключения

  1. Покупка дома меньшей площади. Это возможна только в ситуации, когда деньги, которые могут быть получены от реализации предыдущего жилья, планируется направить на восстановление здоровья ребёнка.
  2. Покупка без предоставления долей детям. Разрешается при условии, что им будет выплачена компенсация. Её величина должна быть сопоставима со стоимостью доли, подлежащей отчуждению. Расчёт делается на дату осуществления сделки.При этом нужно выполнить следующие условия:
    • Деньги переводятся на счёт в банке на имя ребёнка — лицевой или депозитный.
    • Они находятся там до его восемнадцатилетия.
    • Мать или отец могут тратить их только в исключительных случаях с разрешения опеки.
  3. Есть возможность не покупать новую недвижимость, продав старую, если родители могут наделить детей равноценными долями взамен отчуждаемых в другом доме. Он не обязательно должен находиться в собственности отца с матерью. Это могут быть прочие близкие родственники. Здесь также имеются условия:
    • Одинаковым должно быть количество предоставляемых квадратных метров, а не долей.
    • Если выделяется доля меньшая, то это должно быть уравновешено большей стоимостью одного квадратного метра.

Важные нюансы

каковы исключения

  • Продажа дома, приобретённого на материнский капитал (МК), может быть осуществлена и в том случае, когда детям ещё не выделены доли в нём.
  • Дети, которые могут родиться в последующем, приобретают права на долю в жилище, приобретённом на средства МК. В связи с этим в соглашении, где определяются доли, всегда предусматривается оговорка о том, что доли каждого участника могут быть уменьшены в пользу вновь появившегося на свет ребёнка.
  • При продаже нужно уплатить подоходный налог, если дом был куплен меньше, чем 3 года назад — до 01.01.2017 или меньше, чем 5 лет назад — при приобретении после этой даты. Когда приобретение и реализация дома, купленного на материнский капитал, происходят в продолжение одного календарного года, а члены семейства ещё не реализовали право на налоговый вычет при покупке жилья, они не платят НДФЛ.
  • Если родители официально не оформили брачные отношения, то отец не может предъявлять претензий на долю в доме, купленном с использованием МК. При его продаже в новом жилище доля также не выделяется.

Выводы

  1. Продать дом, приобретённый с использованием средств материнского капитала, возможно! Для этого нужно получить разрешение органов опеки (если есть несовершенные дети).
  2. Разрешение выдаётся с учётом соблюдения жилищных прав ребёнка в продолжение двух недель с момента написания заявления. Органы опеки уделяют внимание не только количеству квадратных метров, но и степени благоустройства жилья и его техническому состоянию.
  3. Основными свидетельствами соблюдения детских прав являются:
    • соответствие новых условий проживания прежним или их улучшение;
    • получение не достигшими 18 лет детьми имущественных прав или выплата им компенсации с выделением доли, соответствующей отчуждаемой;
    • представление в ООП всей необходимой документации и получения разрешения на продажу.
  4. При соблюдении указанных условий сотрудники опеки не вправе дать отказ на продажу дома. Возникновение сложностей возможно, когда родители хотят приобрести строящийся дом, поучаствовать в долевом строительстве. При таких вариантах право собственности оформляется только после ввода жилья в эксплуатацию. Другим препятствием является покупка дома в ипотеку — банк неохотно заключает подобные сделки.