Понятие квартиры с обременением

Наличие обременения не является препятствием для продажи недвижимости, но существенно затрудняет поиск покупателя. При этом от сторон требуется повышенная внимательность и совершение дополнительных действий. Как именно нужно действовать, чтобы продажа квартиры с обременением принесла максимальную выгоду, какие риски нужно учитывать и как повысить надёжность сделки будет рассмотрено в представленной статье.

понятие квартиры с обременениемОбременение недвижимости предполагает ограничение прав собственника на использование жилья и распоряжение им. Смена владельца не снимает подобное ограничение.

Главная особенность ограничения заключается в том, что оно существенно затрудняет продажу жилплощади, а в некоторых случаях делает его невозможным. Именно поэтому сделки с подобной категорией недвижимости требуют особой внимательности и осторожности.

Как проверить обременение квартиры

Любое ограничение, наложенное на жилплощадь, подлежит регистрации в Росреестре (п.1. ст. 131 ГК РФ). Таким образом, наличие обременения должно быть указано в свидетельстве регистрации права собственности. Проверить данную информацию можно двумя способами:

В первом случае нужно посетить официальный сайт Росреестра, ввести адрес квартиры (можно использовать кадастровый номер) и сформировать запрос. В высветившемся поле информации о недвижимости следует перейти в раздел «Права и ограничения». Если обременение квартиры имеется, сведения об этом будут указаны здесь. Данный вид запроса бесплатный.

Чтобы получить расширенные сведения стоит использовать второй способ получения информации. Выписка из ЕГРН является более надёжным источником сведений, потому что содержит исключительно актуальные данные, в то время как информация на сайте может быть устаревшей. Документ можно заказать как в бумажном формате, так и в электронном. Во втором случае необходимо сформировать запрос на одном из двух сайтов:

Для получения бумажного формата следует обратиться в Росреестр или МФЦ. Получение выписки стоит 250 рублей во всех случаях.

Виды обременения

каковы виды обремененияЧтобы правильно заключить сделку, следует знать, какое именно ограничение наложено на недвижимость, например, материнский капитал. Это позволит выбрать правильный алгоритм действий для каждой из сторон, чтобы заключённый договор впоследствии не был оспорен.

Законодательство выделяет следующие виды обременений:

  1. Ипотека (залог). Приобретение недвижимости на заёмные средства предполагает временную передачу прав на него кредитору, что обеспечивает гарантию возврата кредитного долга. Владелец квартиры получит их только после исполнения своих обязательств перед банком. Подобное ограничение не делает продажу квартиры невозможной, но существенно осложняет её. Основная трудность заключается в необходимости одобрения сделки банком, без которого она будет недействительной.
  2. Прописка. Если на жилплощади остались невыписанные лица, это делает невозможным переход права собственности. А если речь идет о несовершеннолетних, отбывающих наказание либо иждивенцах, то ситуация осложняется тем, что выписка данной категории жильцов возможна только при наличии их согласия и другой квартиры. Поэтому перед заключением сделки важно проверить не только количество прописанных лиц, но также их возраст и социальный статус.
  3. Аренда. Продавец не может продавать квартиру до окончания срока действия договора найма, если покупатель захочет вселиться сразу. Освободить помещение досрочно можно только в судебном порядке при наличии весомых оснований, например, невыполнение квартирантами условий соглашения.
  4. Рента. Предполагает, что владелец после своей смерти передаст жилплощадь рентополучателю, если последний обеспечит ему пожизненное содержание. Договор ренты лишает собственника права продавать недвижимость иному лицу.
  5. Арест. Это наиболее сложное обременение, которое делает продажу жилплощади невозможной. Может накладываться за долги по коммунальным платежам либо по иным причинам в судебном порядке. Данный вид ограничения может запрещать проживание в квартире её владельца.
  6. Доверительное управление. Предполагает закрепление за жилплощадью доверенного лица, которое присматривает за ней и оплачивает счета по коммунальным услугам. Практикуется при длительных командировках собственника заграницу. В период действия договора доверенное лицо получает часть прав на недвижимость, что создает сложности для её продажи.
  7. Квартира куплена с участием материнского капитала. В таком случае при сделку по продаже должны одобрить Государственные органы Опеки и попечительства, ст. 36 ГКРФ (перекликается с пунком п.2 о прописке несовершеннолетних).

Как осуществляется продажа квартиры: каковы этапы. Можно ли продавать квартиру, не снимая обременение?

все этапы процессаПродажа квартиры с обременением оформляется по стандартной схеме. Этапы продажи:

  1. Сбор необходимых документов и подготовка жилплощади. Последний параметр предполагает выписку всех жильцов.
  2. Заключение предварительного договора купли-продажи и проведение расчетов. Чтобы каждый участник сделки был уверен в том, что сделка действительно будет заключена, вносится задаток или аванс. Для продавца это гарантия того, что покупатель действительно купит недвижимость, а для покупателя — что жилплощадь не будет продана кому-то другому. Условия такого соглашения стороны обговаривают самостоятельно.
  3. Оформление договора купли-продажи квартиры и его государственная регистрация, подтверждающая переход права собственности.
  4. Произведение расчётов. Здесь возможен как наличный, так и безналичный расчёт. В первом случае риск мошенничества увеличивается, потому что оплата, как правило, производится до регистрации перехода права собственности. При выборе данного варианта следует оформить расписку и обеспечить наличие свидетелей, которые подтвердят факт передачи денег. Безналичный расчет с использованием банковской ячейки является более безопасным способом. Финансовые средства вносятся в неё, после чего покупатель теряет доступ к деньгам. После того, как сделка будет заключена и зарегистрирована, банк самостоятельно передаёт деньги продавцу. В случае срыва договорённости, средства возвращаются покупателю.
  5. Передача жилплощади с составлением акта приёма-передачи. Следует учитывать, что только при наличии подписанного передаточного акта, квартира будет считаться действительно перешедшей покупателю.

Основная особенность продажи недвижимости с обременением заключается в готовности покупателя принять данное ограничение и самостоятельно позаботиться о её снятии.

Несмотря на сложности с поиском покупателя, желающих приобрести такую квартиру, всегда можно найти. Как правило, основанием для выбора подобной категории жилплощади является снижение стоимости, что позволяет сэкономить при покупке до 30%.

Какие риски существуют

Основной риск подобной сделки — признание её недействительной. Это возможно, если объектом соглашения является:

  • ипотечная квартира, на продажу которой банк не дал согласия;
  • арестованная недвижимость;
  • квартира в аварийном доме;
  • жилплощадь, собственником которой является несовершеннолетний, недееспособный и т.д.

Расторжение договора или признание его недействительным не гарантирует возврат денег покупателю. Дело рассматривается в судебном порядке с учётом всех нюансов. Решение о возврате финансовых средств принимается исключительно судом. Поэтому покупка недвижимости с обременением требует особой внимательности, чтобы покупатель не остался и без квартиры и без денег.

Как снять обременение

как снять обременениеСнятие ограничения возможно только после его устранения. Например, если недвижимость находится в ипотеке, после выплаты долга нужно обратиться в банк со следующими документами:

  • заявление о снятии обременения;
  • личный паспорт;
  • закладная;
  • кредитное соглашение;
  • документы на жилплощадь;
  • чек об оплате госпошлины.

Если речь идет об арестованном имуществе, ограничение будет автоматически снято сразу после выплаты долгов.  Точный перечень документов зависит от того, какая структура наложила арест. Обязательным является предоставление:

  • ходатайства об аннулировании обременения;
  • личный паспорт;
  • документов на квартиру;
  • чеков об оплате долгов.

При доверительном управлении, обременение будет снято после окончания срока действия договора, если он установлен. Для бессрочных соглашений прекращение возможно после смерти доверителя. Либо требуется обращение в суд для того, чтобы доказать его недееспособность.

Если объектом соглашения является жилплощадь с проживающими на ней квартирантами, ограничение будет автоматически снято после окончания срока действия арендного соглашения.

Таким образом, продажа недвижимости с обременением имеет собственные нюансы, которые необходимо учитывать для успешного заключения сделки купли-продажи.