Что это за налог

Доходы физических лиц в нашей стране облагаются налогом по ставке 13%. Сумма, полученная собственником при продаже дома с участком, также приравнивается к доходу физического лица. Получение дохода приводит к обязанности уплаты налога с продажи дома с земельным участком.

начисление налога с продажи Порядок взимания в данном случае регламентируется следующими нормами Налогового и Гражданского кодексов Российской Федерации:

  • налоговая база и ставка налога определяется статьями ст. 208–210 НК РФ и ст. 224 НК РФ;
  • ст. 228 НК РФ разъясняет сроки налогового периода;
  • ст. 207 НК РФ регламентирует уплату налога нерезидентами;
  • ст. 130 ГК РФ указывает на необходимость уплаты налога владельцем имущества независимо от его статуса.

Нерезиденты, т. е. лица, постоянно не проживающие на территории РФ (более 183 дней), но имеющие право быть собственниками имущества, обязаны уплатить налог по ставке 30%.

Дом, находящийся в собственности продавца, не может быть реализован отдельно от земельного участка, на котором находится. При этом сам участок земли может не являться собственностью продавца. Землю можно арендовать или получить в безвозмездное пользование. В этом случае участок нельзя продать, а продажа дома влечет за собой переход участка к новому собственнику на тех же основаниях, которые были актуальны для прошлого пользователя.

Детали расчётов

Чтобы уплатить верную сумму налога, необходимо рассчитать налоговую базу. В договоре может быть прописана общая стоимость дома и участка, уменьшая которую на величину налогового вычета, получают налоговую базу. Указывать общую стоимость допустимо, если и дом и земля были получены владельцем в собственность одновременно. Если земля была приобретена ранее, чем построен дом, в договоре может быть указано две стоимости. В любом случае договор купли-продажи составляется один, и реализация дома без земельного участка невозможна.

Для расчета налоговой базы применяются правила, действующие с 01.01.2016 г. Важным моментом является срок владения имуществом. Если данный срок больше или равен минимальному предельному сроку владения недвижимым имуществом, то налог с полученного дохода платить не нужно. Минимальный срок составляет 3 года, при этом право собственности должно быть получено в результате дарения, приватизации или заключения договора ренты.

Этот же срок применяется для объектов, полученных в собственность до 01.01.2016 г. В других случаях указанный срок увеличивается до 5 лет.

Если дом построен на участке менее чем за 3 года до его реализации, а участок находится в собственности больше этого срока, оплата налога на дом производится в общем порядке, а в отношении участка подается заявление об освобождении от уплаты налога.

Для расчета суммы к уплате применяется налоговый вычет, равный 1 000 000 руб, или сумма документально подтвержденных расходов. Сумма налога может определяться следующими способами:

  • (стоимость объекта — 1 000 000) * 13%;
  • (стоимость объекта — сумма подтвержденных расходов) * 13%.

как осуществляются подсчетыНалоговый вычет на сумму 1 000 000 рублей применяется, если нет возможности документально подтвердить расходы на приобретение дома. Данный вычет можно использовать ежегодно, т. е. при продаже квартиры и дома с разницей не менее 1 года, налоговый вычет применяется в отношении обоих объектов имущества. Тем не менее, при продаже дома с земельным участком налоговая база уменьшается только на 1 000 000 руб.

Приведем пример расчета суммы платежа в бюджет.

Петров А.В. продает дом с земельным участком за 4 300 000 руб. Ранее он купил его, заплатив 3 100 000 руб. Расходы на мелкий ремонт составили 250 000 руб., при этом все чеки, подтверждающие расходы, Петров сохранил. Согласно расчету со стандартным налоговым вычетом получаем сумму:

( 4 300 000 — 1 000 000) * 13% = 429 000 руб.

Сумма документально подтвержденных расходов в общем случае равна стоимости дома с участком земли на момент покупки и проведенного ремонта.

При расчете с вычетом документально подтвержденных расходов получаем:

(4 300 000 — 3 100 000 — 250 000) * 13% = 123 500 руб.

Из расчета ясно, что более выгодным для продавца является расчет суммы платежа с учетом подтвержденных расходов.

Если бы Петров А.В. являлся бы нерезидентом, сумма платежа для расчета с вычетом подтвержденных расходов составила бы 285 000 руб. = (4 300 000 — 3 100 000 — 250 000) * 30%.

Если полученный при продаже доход ниже 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости, то доход продавца рассчитывается как сумма кадастровой стоимости, скорректированная на коэффициент 0,7.

Например, Иванов А.Т. получил по договору купли-продажи сумму, равную 2 700 000 руб. Стоимость недвижимости по данным Государственного Кадастра составляет 3 150 000 руб. В данном случае налоговая база будет равна:

3 150 000 * 0,7 = 2 205 000 руб.

Рассчитанная сумма для уплаты в бюджет равняется 2 205 000 * 13% = 286 650 руб.

Если собственность являлась совместной, сумма налогового вычета распределяется между бывшими собственниками по их договоренности.

В случае, когда недвижимость была в долевой собственности, с точным указанием причитающихся собственника долей, налоговый вычет распределяется пропорционально существующему распределению имущества.

Если имущество находилось в долевой собственности, имущественный вычет распределяется в соответствии с долями, причитающимися каждому собственнику. При продаже дома с участком, находящимся в совместном владении, сумма вычета делится между владельцами согласно их договоренности. При продаже одной доли собственником, он имеет право применить налоговый вычет в полном объеме в отношении своих доходов.

Какие документы нужны

необходимые документыДля выполнения обязательств по уплате налога в территориальный орган Налоговой службы, в котором зарегистрирован объект недвижимости, представляют следующие документы:

  • заполненную форму 3-НДФЛ;
  • договор купли-продажи дома с участком при покупке;
  • договор купли-продажи объекта при его последующей реализации;
  • чеки, подтверждающие проведенный ремонт;
  • документ, подтверждающий личность субъекта сделки;
  • идентификационный номер плательщика — ИНН;
  • подтверждение получения денежных средств от реализации имущества;
  • если собственность поделена на доли, потребуется заявление о распределении вычета.

При себе необходимо иметь как оригиналы, так и копии документов. Декларация составляется после заключения договора купли-продажи, после чего сумма налога рассчитывается плательщиком самостоятельно.

Порядок декларирования и уплаты

Заполненная налоговая декларация должна быть предоставлена в уполномоченный орган до 30 апреля года, следующего за годом продажи дома. Рассчитанную сумму налога необходимо перечислить в бюджет до 15 июля того же года.

Заполнить Декларацию в форме 3-НДФЛ можно, скачав программу «Декларация» на официальном сайте Налоговой службы. Программное обеспечение автоматически выдает подсказки, многие поля отмечены галочками по умолчанию. Требуют заполнения следующие поля:

  • доходы (подразумеваются доходы гражданско-правового характера);
  • паспортные данные плательщика налога;
  • адрес имущества с указанием почтового индекса;
  • код ОКТМО (код муниципального образования);
  • доходы, полученные в Российской Федерации. В этом разделе заполняется вкладка «13%»;
  • источник выплат (данные покупателя с ИНН и кодом ОКТМО);
  • код дохода и его сумма;
  • код и сумма расхода (сумма, на которую уменьшается налоговая база);
  • подтверждение того, что сумма от продажи квартиры не меньше 70% суммы, указанной в Государственном кадастре.

Далее проверяется правильность внесенных данных и сохраняется результат. Если декларация заполнена неверно (пропущены поля, отсутствует информация) программа укажет на ошибку, но ошибку внесенных данных распознать невозможно. Декларация с неверной информацией принята не будет, что может привести к возникновению штрафа.

Бланк оплаты для заполнения предоставляется сотрудниками налоговой инспекции, платить за него не нужно. Также можно совершить платеж в электронном виде с помощью интернет-сервиса «Уплата налогов, страховых взносов физических лиц». Для этого выбираются поля:

  1. Налог на доходы физически лиц.
  2. Тип платежа — налог.
  3. Сумма платежа.
  4. Адрес регистрации получателя.
  5. Код ИФНС.
  6. Муниципальное образование.

При продаже дома с прилежащим к нему участком земли заполняется единая декларация, а все расчеты производятся исходя из общей суммы. Если после самостоятельного расчета налоговая база оказалась равной 0 или отрицательной, заполнение декларации и предоставление в уполномоченный орган требуется в те же сроки, что и в случае необходимости перечисления средств в бюджет.

За непредоставление в указанный срок налоговой декларации начисляется штраф в размере 5% суммы налога за каждый месяц неуплаты по обязательству (полный или неполный), но не более 30% налога и не менее 1000 руб. Данная информация содержится в п.1 ст. 119 НК РФ. Отсутствие оплаты (неполная оплата) в указанный срок также ведет к штрафу в размере 20% в расчете от суммы налога при неумышленной неуплате или 40%, если доказано, что сумма занижена специально (п. 1 ст. 122 НК РФ).

Право на льготы

кому предоставляются льготыОсвобождение от уплаты возможно в следующих случаях, при условии, что срок владения больше минимально установленного:

  • имущество перешло в собственность по договору дарения;
  • дом и земля являются собственностью по праву наследования;
  • недвижимость в собственности на основании факта приватизации;

Независимо от срока владения:

  • стоимость первоначальной покупки и последующей продажи совпадают (если есть подтверждающие документы);
  • проданное имущество было единственной семейной собственностью, а вырученные деньги направлены на приобретение жилья.

В отношении участка земли налоговая база уменьшается на 10 000 руб. на территории городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург и Севастополь), если владелец участка является:

  • Героем Советского союза, героем Российской Федерации, Полным кавалером ордена Славы;
  • инвалидом 1 и 2 групп;
  • инвалидом с детства;
  • Ветераном или инвалидом Великой Отечественной Войны, или ветераном или инвалидом боевых действий;
  • имеющим право на социальную поддержку в соответствии с законом РФ «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» (ст. 391 НК РФ).

Для получения льготы необходимо представить подтверждающие документы. Составить налоговую декларацию можно самостоятельно, с помощью онлайн-подсказок. При возникновении трудностей возможно обращение в специализированную службу.