Общие сведения

Арендные отношения с использованием земли далеко не редкость среди физических и юридических лиц. Встречается и переуступка права аренды земельного участка, о которой будет рассказано в этой статье.

Классический договор аренды подразумевает две стороны: собственник и арендатор. При этом первый передает часть своих прав и обязанностей в отношении имущества (исключая право распоряжаться) второму, получая за это установленную плату.

что такое переуступкаПри передаче права аренды участка земли в сделке участвуют три стороны: собственник, арендатор и лицо, принимающее на себя обязанности по договору. Суть сделки состоит в том, что арендатор, ранее заключивший договор с собственником, в полном объеме передает права и обязанности в отношении участка земли третьему лицу. При этом первый арендатор перестает быть стороной сделки.

Принять арендные обязательства может как физическое, так и юридическое лицо.

Существует еще один вариант взаимоотношений арендатора, собственника и третьего лица. В отношении земельного участка может быть заключен договор субаренды. При этом три стороны подписывают две бумаги, регламентирующие их отношения. В отличие от переуступки права на аренду, арендатор сохраняет свои обязанности и права, указанные в бумаге и несет ответственность за действия субарендатора. Соглашение о субаренде подразумевает только частичную передачу прав на земельный надел или его долю.

Ст. 624 Гражданского кодекса указывает на возможность выкупа арендованного имущества. Договоренность сторон может предусматривать переход права собственности на участок к арендатору по истечении срока соглашения или ранее при соблюдении оговоренных условий. Как правило, переход права осуществляется после уплаты выкупной суммы. Если подобное условие ранее не было оговорено, арендатор и арендодатель могут заключить дополнительное соглашение. Также могут быть указаны причины запрета выкупа арендованной земли.

Если на арендуемом участке первый наниматель построил дом или иное сооружение, при переуступке оно переходит к новому пользователю.

Данное действие необходимо официально регистрировать в органах Кадастра.

Законом предусмотрена возможность передачи нескольких земельных участков одного собственника по договору переуступки права аренды. При этом может быть оформлен один документ.

Заключение договора на переуступку права аренды понадобится в случае:

  • на арендуемом участке возведено строение, которое арендатор намеревается передать в собственность другому лицу. Это может быть дом, либо постройка другого типа с разной степенью завершенности;
  • у арендатора больше нет необходимости в указанном участке, но условия договора не позволяют расторгнуть сделку досрочно;
  • наниматель потерял источник дохода и лишился возможности оплачивать арендную плату, но прервать действие договора невозможно;
  • собственнику необходимо сдать землю в аренду другому лицу.

Отношения между сторонами сделки регулируются статьями Земельного кодекса. Для заключения нового договора требуется согласие собственника, при этом он имеет право дать отказ, если новый договор противоречит его интересам.

При этом, если первоначальное соглашение содержит подобное условие, арендодатель может указать большую стоимость аренды для нового пользователя земли.

Может ли накладываться запрет

запретыНе во всех случаях допускается заключение договора переуступки права аренды. Ряд ситуаций подразумевает отказ от возможности переуступки. Возможны следующие варианты:

  • в договоренности об аренде с первоначальным нанимателем прописан запрет на заключение соглашения о переуступке права аренды;
  • если земельный надел выделен для сельскохозяйственных нужд, невозможно заключение соглашения об аренде с целью строительства жилого дома на данном участке. Для подписания бумаги потребуется изменение назначения земли, что предполагает отдельный комплекс юридических процедур;
  • если на арендуемой площади производится несанкционированное строительство, или построенные здания не отвечают установленным нормам. Любые действия подобного характера арендатор обязан согласовать с собственником;
  • существует судебный запрет на любые действия с данным участком земли. В этом случае придется дождаться устранения причины запрета;
  • изначальный арендатор не выполняет свои обязательства по сделке в части выплаты арендных платежей.

Оформление соглашения

Как и другие отношения, переуступка права аренды должна оформляться в определенном порядке. Процедура передачи прав включает следующие пункты:

  • при возникновении намерения заключить договор, арендатор приглашает представителей лица, намеревающегося подписать бумагу, а также представителя собственника или самого собственника;
  • заинтересованное лицо осматривает землю и принимает решение о согласии на сделку, или отказе;
  • собственник земли дает устное согласие или сообщает об отказе арендатору;
  • составляется документ в установленной форме с учетом мнения всех сторон;
  • полученная бумага заверяется у нотариуса, делаются копии;
  • при согласии трех сторон со всеми условиями, сделка регистрируется в органах кадастра. Соглашение сроком менее 1 года обязательной регистрации не подлежит.

Этот порядок характерен в большей степени для физических лиц. При участии юридических лиц должен быть проведен аукцион, в котором должны участвовать не менее 3 будущих арендаторов.

Победителем аукциона будет лицо, чья цена окажется выгоднее для собственника. Если аукцион не был проведен, переуступка прав невозможна.

Отдельно отметим особенность оплаты. Лицо, принимающее обязанности по договору аренды, погашает задолженность первого нанимателя перед арендодателем, тем самым осуществляя выкуп участка. Если новый арендатор оплачивает задолженность первого нанимателя, не включая данную сумму в договор, эти расходы не декларируются и не учитываются при расчете суммы налога. В данном случае средства передаются непосредственно первому арендатору. Расходы будут учтены, если сумма прописана в документе и средства передаются арендодателю.

Переуступка права на аренду подразумевает переход всех прав и обязанностей арендатора. К правам относятся:

  • использование участка и размещенного на нем имущества в соответствии с условиями договора и целевым назначением;
  • выращивание сельскохозяйственных культур или производство изделий в соответствии с требованиями законодательства;
  • возведение сооружения в соответствии с условиями соглашения;
  • своевременное уведомление собственника о текущих изменениях деятельности.

Выделяют следующие обязанности:

  • передавать собственнику личные данные арендатора;
  • своевременно вносить арендную плату за пользование землей;
  • соблюдать правила пожарной и иной безопасности;
  • придерживаться градостроительных правил;
  • оберегать окружающую среду;
  • информировать владельца участка о возникновении аварийных ситуаций.

Согласие и заявление

все о заявленииЕсли первоначальный срок аренды был менее 5 лет, для оформления договора потребуется письменное согласие собственника земли. Таким способом он уведомляет арендатора о возможности переуступить права и обязанности на землю другому лицу.

Письменное согласие направляется в форме «Заявления о согласии на переуступку прав аренды земельного участка». Документ должен содержать:

  • ФИО или наименование арендодателя, его контактные данные (адрес, телефон, почту или иной способ связи);
  • данные об участке (его адрес, площадь, кадастровый номер, расположение, информацию о назначении земли);
  • данные о заключенном договоре аренды (дата и номер соглашения);
  • наименование или ФИО третьего лица, которому будут переданы права аренды.

Соглашение регламентируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ и п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Порядок оплаты стоимости аренды указан в ст. 65 Земельного кодекса. В договоре он определяется собственником. При аренде земли у государства, сроки, сумма и порядок уплаты определяются местными органами самоуправления.

Образец договора

Текст заключаемого договора должен учитывать положения заключенного ранее соглашения об аренде и не противоречить им. Документ оформляется в письменной форме с подписями и печатями сторон (если стороны юридические лица). Договор обязательно содержит данные пункты:

  • информацию о предмете договора, то есть земельном участке (его площадь, адрес, кадастровый номер);
  • реквизиты собственника, арендатора и третьего лица;
  • срок договора. Устанавливаемый договором срок не может превышать первоначального срока аренды по первому договору;
  • стоимость аренды;
  • условия прекращения договора;
  • переуступаемые права и обязанности арендатора;
  • права и обязанности собственника;
  • порядок разрешения споров;
  • вознаграждение за переуступку прав аренды;
  • ответственность за просрочку платежа и сумма начисляемых пенни;
  • дата подписания соглашения;
  • при необходимости может быть указано назначение соседних участков, поскольку оно может повлиять на использование арендуемой земли.

Следует обратить внимание на дату перехода прав аренды земельного участка. Как правило, она совпадает с датой подписания договора, но возможны и исключения. По просьбе первого арендатора или по решению собственника срок может быть изменен.

Возможно включение в документ условия последующего выкупа участка, информации об имеющемся обременении и ограничениях использования. Также указываются данные о назначении земли и её качественные свойства.

Договор дополняется Кадастровым планом участка, Протоколом проведенных торгов (если они были) и действующим договором аренды.

Несоблюдение форм договора ведет к его недействительности. При заключении нового соглашения первый договор аренды передается собственнику земли со всеми приложениями и дополнениями.

Где и как зарегистрировать документы

какие документы нужныРегистрация передачи прав происходит в органах Росреестра. Для проведения процедуры потребуется пакет документов:

  • паспорта, или другие документы, удостоверяющие личность участников сделки;
  • заявление в установленной форме;
  • документы, подтверждающие право собственности на землю;
  • подтверждение согласования сделки с Комитетом по земельным ресурсам (если речь идет о землях сельскохозяйственного назначения);
  • согласие супругов сторон на переуступку права;
  • согласие арендодателя на совершение сделки;
  • нотариально заверенная доверенность в случае необходимости;
  • договор о переуступке прав аренды в двух экземплярах;
  • кадастровые документы на участок;
  • план участка в масштабе 1:500;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Для юридических лиц пакет дополняется следующими бумагами:

  • выписка из ЕГРЮЛ и ЕГРП;
  • копии учредительных документов;
  • документ о постановке на учет в Налоговую инспекцию;
  • справка с указанием кода общероссийских классификаторов с печатью.

Госпошлина за оформление документов

За выполнение юридически значимых действий взимается определенная плата — госпошлина. При подписании документов о переуступке права аренды она составит:

  • для физических лиц 2000 рублей, при этом сумма делится между участниками сделки;
  • для юридических лиц 22000 рублей, сумма также делится между сторонами;
  • если в сделке участвует и юридическое, и физическое лицо, каждая сторона сделки выплачивает свою сумму (22000 рублей и 2000 рублей соответственно);
  • заключая соглашение с муниципалитетом, юридическое лицо оплатит 22000 рублей, сумма делиться не будет. Физическое лицо аналогично выплатит 2000 рублей при сделке с государством.