Как добиться снижения кадастровой стоимости земельного участка

Когда допускается оспаривание кадастровой стоимости

Стоимость земли принимается во внимание при определении налоговой базы для взыскания в пользу государства обязательных платежей. При её определении могут допускаться нарушения действующих нормативных и подзаконных актов, так же изменение результатов расчёта возможно в связи с изменениями в законодательстве. Указанная в документации оценка влияет как на определение размера обязательного сбора за владение землей, так и на размер налоговй базы для налога на недвижимое имущество физических лиц и предприятий. Своевременное снижение кадастровой стоимости земельного участка позволяет уменьшить базу для взыскания налогов и сэкономить на расходах при владении объектом имущественных прав.

Возможность отменить действие акта государственных органов по расчёту стоимости земли предоставляется на основании ст.24.18 Закона об оценочной деятельности в РФ №135-ФЗ. Основанием для подачи заявления об оспаривании решений является завышение стоимости, указанной в документации на земельный участок, в связи с допущением технических ошибок или применения неверной методики расчета, нарушение требований нормативных актов при проведении оценки.

Разъяснения о порядке оспаривания таких актов дал Пленум Верховного суда РФ в постановлении №28 от 30.06.2015. Значение имеет то, что кадастровая стоимость была принята взамен принятой ранее инвентаризационной. Новый показатель максимально приближен к рыночной оценке, что повлекло значительное увеличение расходов на содержание объектов недвижимости.

Как происходит переоценка, цели снижения стоимости земли

В общем порядке проведение инвентаризации земельных участков осуществляется каждые 5 лет. Занимаются этим территориальные подразделения Государственных кадастров недвижимости, действующие в административных единицах, где находятся земельные наделы. Они организованы в составе подразделений Росреестра в субъектах РФ. При проведении оценки проводится анализ рыночных цен в регионе нахождения недвижимости, на основе полученных данных определяется кадастровая стоимость, приближенная к ранее полученным показателям.

Отчисления от земельного налога происходят в пользу местных органов власти, на территории которых находятся наделы.

Субъектами, за которыми закрепляется обязанность по внесению обязательных платежей, признаются собственники имущества. Арендаторы от ответственности за перечисление средств освобождены. Выплачивают сборы в местную казну как граждане  собственники земли, так и юридические лица, индивидуальные предприниматели.

Таким образом, кадастровая стоимость снижается для целей уменьшения налога на имущество и земельного сбора. На размер платежей в счет аренды такой показатель не влияет.

Основаниями для снижения стоимости земли признаются согласно ФЗ №185:

• ухудшение плодородного слоя земли из-за экологических и других факторов, не зависящих от собственника;
• образование на участке обрыва или болота, оврага вследствие естественных природных процессов, стихийных бедствий, действия производственных факторов рядом, влияющих на состояние почвы;
• оформление сервитута — права на проход через территорию на публичных началах без внесения платы.

Также возможно уменьшение цены объекта по причинам:

• изменения целевого назначения земли, к примеру, с сельскохозяйственных угодий на категорию дачное строительство;
• уменьшение площади за счет выделения другого участка из состава одного, разделение его на несколько самостоятельных объектов недвижимости;
• изменение вида разрешенного использования.

Все эти факторы приводят к невозможности использования земли или ограничений по целевому назначению угодий, для проживания, ведения сельского хозяйства и др. Для снижения стоимости требуется собрать доказательства изменения состояния угодий и представить их в органы Росреестра или суд. Зачастую этим вопросом занимаются опытные юристы, которые ссылаются на нормы закона о возможности применения понижающих коэффициентов при определении цены на земельные участки при наступлении определенных факторов.

Важно: согласно ст.28 Закона об оценочной деятельности, внесение неправильных сведений об объекте земельных прав в реестр означает предоставление недостоверных данных о недвижимости.

Порядок проведения переоценки: инструкция

Снижение кадастровой оценки на землю осуществляется в несколько шагов:

1. Сбор доказательств изменения качественных характеристик угодий, влияние на него неблагоприятных факторов, установления сервитута или проведение ошибочной оценки.

Переоценка для снижения кадастровой цены угодий производится:

• при подаче заявления о постановке земли на кадастровый учет;
• при наступлении стихийных бедствий или изменения состояния участка в результате военных действий;
• при уничтожении плодородного слоя в связи с ухудшением экологии или принятием распорядительных актов органами власти;
• по инициативе собственника имущества, если есть основания полагать, что оценка была проведена с ошибками или несоблюдением методики расчета, за основу были взяты ошибочные показатели.

2. Обращение с заявлением о пересмотре стоимости объекта в Государственный кадастр недвижимости в составе территориального органа Росреестра в субъекте, где находится земля. В документе указываются основания, по которым владелец считает целесообразным уменьшение стоимости имущества. К обращению прикладываются копии документов в обоснование представленных доводов.

Процедура переоценки через комиссию в составе ГКН (Государственный кадастр недвижимости) доступна только для юридических лиц. Организация может обратиться в суд только при наличии отказа или при отсутствии результата рассмотрения заявления в течение месяца.

Физическим лицам и ИП для кадастровой переоценки следует сразу обращаться в суд, минуя комиссию.

3. Государственный орган рассматривает ходатайство и выносит решение. При признании оснований законными, выдается соответствующее уведомление и подготавливается новый кадастровый паспорт с заниженной оценкой недвижимости. При признании причин несущественными, выдается акт об отказе в снижении стоимости земли. В документе обязательно обосновывается принятое решение на основании норм гражданского и земельного законодательства.

Важно: практика решения дел этой категории показывает, что в результате проведения указанных мер возможно снижение стоимости земли в 2–3 раза.

Сроки изменения цены земли

Изменить стоимость недвижимости можно в течение 6 месяцев с момента оповещения, в публичном порядке, о цене земли. Для этого достаточно обратиться с соответствующим заявлением в органы Росреестра.

За пределами указанного срока есть возможность подачи ходатайства на изменение стоимости земельного участка по причинам:

• отсутствия публикации сведений для общественности в открытом доступе о проводимой оценке;
• превышение стоимости в результате переоценки зафиксировано на уровне не более 30% от ранее установленной цены;
• когда кадастровая стоимость выше рыночной или равна ей;
• если произошла порча угодий при применении ядохимикатов не по вине владельца участка.

При обращении организации в комиссию ГКН по решению вопросов с переоценкой стоимости земли, рассмотрение вопроса занимает 1 месяц. Если ответа на заявление в течение этого времени не поступило, компания может подать заявление в суд, в ином случае такое ходатайство не будет принято.

Для граждан и индивидуальных предпринимателей соблюдение досудебного порядка решения спора необязательно. За этими субъектами имущественных прав закреплено исключительно право на решение вопроса через суд.

Датой изменения стоимости земельного участка является внесение сведений о новой оценке в государственный реестр недвижимости на основании акта ГКН или вступившего в силу судебного решения.

В судах общей юрисдикции решение вопроса об отмене акта Госкадастра недвижимости может занять период от 2 месяцев до 6 месяцев.

Законодательно сроки могут продлеваться при наличии уважительных причин, как неявка заявителя, поступление ходатайства об отсрочке проведения заседания и др.  Решение суда вступает в законную силу по прошествии 10 дней с момента его принятия. Предъявлять его к исполнению возможно только при отсутствии апелляционного обжалования. Отмена акта может произойти и после вступления в силу в порядке подачи кассационной жалобы.

Судебное разрешение спора в связи с отказом переоценки

При получении отрицательного ответа от ГКН, есть возможность его отмены путем обжалования в судебном порядке. Подать заявление необходимо не позднее чем в течение 10 дней с момента вынесения соответствующего акта. Восстановить срок можно только при наличии весомых доказательств и после предоставления их в суд.

Истцом по такой категории дел выступает собственник земли, арендатор в качестве заявителя вправе участвовать в процессе в случаях, когда определение арендных платежей осуществляется исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Также заявителем может быть лицо, имеющее право на выкуп земли либо получения ее в аренду, если определяемые платежи зависят от кадастровой стоимости.

В качестве ответчика признается территориальное подразделение ГКН. Рассматривается спор по месту нахождения государственного органа судом областного или другого регионального значения, но не арбитражным или городского, районного уровня. Это положение указано в п.10 ФЗ №185.

К заявлению о признании акта ГКН незаконным прикладываются:

• удостоверение личности собственника земли — гражданина или правоустанавливающие документы, свидетельства о регистрации в госреестре и постановке на налоговый учет юридического лица;
• акты независимых оценщиков, свидетельства, справки из государственных и муниципальных органов, подтверждения факторы снижения кадастровой стоимости;
• заключение оценщиков, включенных в саморегулируемую организацию;
• оплата госпошлины в размере 300 руб. через банк;
• выписка с отказом ГНК в уменьшении стоимости объекта недвижимости;
• копия заявления для ответчика и суда с идентичным содержанием.

Отправление заявления с приложением документации возможно как лично через секретариат суда, так и по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.

В обоснование представленных требований в заявлении указываются нормы закона, которые были нарушены при проведении оценки недвижимости, вследствие чего произошло завышение его стоимости с последующей выплатой налогов в повышенном размере.

На основании представленных документов и ходатайства осуществляется судебная экспертиза и выносится решение о снижении кадастровой стоимости. Подаче заявления может предшествовать проведение независимой оценки, заключение предоставляется вместе с исковым заявлением в суд.

Интересно: плановая переоценка стоимости земельных участков ведет к поэтапному увеличению цены недвижимости, но не занижению. Особую внимательность следует проявить при внесении поправок в законодательство и местные акты, поскольку новая стоимость устанавливается на основе вновь введенных показателей.

Решение суда об отмене акта ГКН, вступившее в законную силу, передается в государственный орган, занимающийся определением кадастровой стоимости земельного участка. На основании положений постановления осуществляется реализация законных требований с внесением соответствующих изменений по цене в кадастровый паспорт недвижимости.