Преимущества земельного пая

Земельный пай представляет собой право собственности на долю в земельном участке. Он определяется в процентном соотношении, то есть не имеет четких границ как земельное владение.  В нашей стране это понятие появилось в 1991 г с принятием Постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» №86.

Работники реорганизованных сельскохозяйственных предприятий могли единовременно воспользоваться правом предоставления  доли на безвозмездной основе. Такую возможность получили и пенсионеры, ранее работавшие на указанных предприятиях. Согласно закону, земельный надел могли получить и учителя, работники культуры и медики, проживавшие в сельской местности. Для получения пая необходимо:

  • оплатить кадастровые работы;
  • своевременно оплачивать налог на землю;
  • воспользоваться правом на приватизацию, в противном случае лицо не включается в число пайщиков.

Отметим, что земельный пай может быть использован только для сельскохозяйственных целей.

Сегодня все вопросы, связанные с земельным паем, регулирует Федеральный Закон № 101 «О земельных паях сельскохозяйственного назначения» и Земельный кодекс.

Подобная собственность открывает перед владельцем ряд перспектив:

  • получение дохода в денежной или натуральной форме;
  • реализация пая;
  • обмен на другую недвижимость;
  • предоставление в аренду по договору;
  • передача в доверительное управление;
  • оформление в качестве залога или части уставного капитала.

Аренда и покупка

Земельный пай может быть сдан в аренду при соблюдении ряда условий.

Поскольку речь идет о доле, а не о конкретном участке, для оформления договора потребуется выделить точные границы владения. После выделения участок земли может быть сдан в аренду при наличии всех документов, гарантии своевременности выплат и согласии пайщиков.

Обычно арендатор приобретает право пользования землей в ходе специальных земельных торгов. Для оформления договора аренды потребуются следующие документы:

  • паспорт арендатора;
  • выписки из ЕГРП и ЕГРЮЛ;
  • заявление;
  • собственно договор аренды;
  • документы, удостоверяющие личность участников сделки;
  • бумага, подтверждающая право собственности продавца;
  •  заверенное у нотариуса согласие супруга (супруги) собственника на проведение операций с паем;
  • подтверждение отправки уведомления другим дольщикам.

Срок аренды может составлять:

  • от 3 до 49 лет для земель сельскохозяйственного назначения;
  • до одного года при аренде у государства;
  • до трех лет для аренды сенокоса и пастбища.

Арендная плата может определяться:

  • как фиксированная сумма;
  • в форме услуги;
  • в имущественной форме;
  • в виде процента от произведенного землей.

Договор аренды может быть расторгнут в случае невыполнения договоренностей, при обнаружении недостатков участка арендатором, или при ограничении доступа собственнику к арендуемому им участку.

Приобрести пай земли в собственность может юридическое или физическое лицо при наличии предложения на рынке. Для приобретения пая заключается договор купли-продажи, при этом участок земли также должен быть выделен.

Если предложение выглядит интересным, перед приобретением собственности учитываются рекомендации:

  • осмотреть участок, чтобы убедиться, что земля используется строго по назначению;
  • проверить документы владельца, подтверждающие его права в отношении выбранного объекта недвижимости;
  • проконтролировать отсутствие обременений;
  • удостовериться в согласии местных органов власти на отчуждение участка;
  • составить договор, проконсультировавшись у специалиста;
  • заключить сделку и произвести оплату;
  • оформить права нового владельца.

Для заключения сделки купли-продажи потребуются бумаги:

  • свидетельство о регистрации прав собственности;
  • основание для владения;
  • кадастровая выписка;
  • согласие супруга (супруги) на реализацию участка;
  • согласие муниципалитета и других собственников;
  • выписка из ЕГРП.

Продажа и дарение

Собственник имеет право распоряжаться паем земли по своему усмотрению. При желании подарить или продать собственность реализуется похожая последовательность действий.

Преимущественное право покупки имеют участники кооператива или предприятия, функционирующего на его базе, а так же местная администрация. Предложение должно содержать пункты:

  • цену;
  • характеристики участка;
  • порядок взаиморасчетов контрагентов.

Предложение рассматривается в течение месяца,  после чего, в случае отсутствия интереса, продажа может быть осуществлена любому лицу. Собственнику аналогичного пая земли можно продать долю без выделения участка и не уведомляя остальных пайщиков. Владелец в обязательном порядке должен учитывать преимущественное право покупки, в противном случае сделка может быть оспорена.

Для заключения сделки купли-продажи потребуются бумаги:

  • свидетельство о регистрации прав собственности;
  • основание для владения;
  • кадастровая выписка;
  • согласие супруга (супруги) на реализацию участка;
  • согласие муниципалитета и других собственников;
  • выписка из ЕГРП.

При продаже земли собственник может оформить рассрочку или передать участок в качестве уставного капитала кроме непосредственно сделки купли-продажи.

Процедура дарения подразумевает действия, аналогичные продаже пая, за исключением самого договора. Собственность переходит к новому владельцу по договору дарения согласно статье 572 ГК РФ. Лицо, получившее пай в собственность, обязано уплатить налог в размере 13% рыночной стоимости участка, за исключением членов семьи и близких родственников собственника. Права собственности нового владельца должны быть зарегистрированы в Росреестре. Для этого понадобятся:

  • паспорта участников сделки;
  • договор дарения;
  • документ, подтверждающий право собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • межевой план;
  • может понадобиться справка об отсутствии обременения;
  • согласие супруга или супруги;

Перед подачей документов уплачивается госпошлина, которая составляет 350 рублей для земельного участка и 100 рублей для доли. Документы будут готовы через 10 рабочих дней после обращения.

Процедура выделения пая

Любые юридически значимые действия с недвижимостью подобного рода подразумевают выделение пая. Поскольку пай представляет собой только право на часть участка, возникает необходимость уточнения этой части. Выделение позволяет зафиксировать границы участка и его местоположение на местности. Проводится определенная последовательность действий:

  1. Кадастровый инженер, к которому обращается пайщик, составляет проект межевания.
  2. В местных СМИ публикуется информация о возможности ознакомления с проектом другими пайщиками. На ознакомление отводиться 30 дней.
  3. При отсутствии возражений в указанный срок, проект можно считать согласованным. Согласие пайщиков подтверждается протоколом собрания.
  4. Землеустроительное дело и проект межевания проходят процедуру проверки в местном земельном комитете, после чего участку присваивается учетный номер и выдается кадастровый план.
  5. Право собственности пайщика регистрируется в Росреестре после предоставления всех документов и заявления в установленной форме. Также необходимо уплатить пошлину, сумма которой колеблется от 200 до 1000 рублей.

Оформление земельного пая

Регистрация пая подразумевает два пути: выделение участка из общей собственности, как описано выше, и оформление в собственность недвижимости после заключения договора купли-продажи. Рассмотрим второй случай.

Оформление происходит в Регистрационной палате с предоставлением пакета документов:

  • паспорт гражданина РФ;
  • договор купли-продажи;
  • подтверждение уведомления пайщиков;
  • документ о праве собственности на участок;
  • согласие на покупку и продажу участка от супругов всех владельцев;
  • подтверждение уплаты государственной пошлины;
  • заявление.

Стоимость пая

Для целей покупки и продажи стоимость земли может быть определена исходя из ее денежного выражения, указанного в кадастре. С этой же целью используется и рыночная стоимость участка. В целом, на величину стоимости оказывают влияние следующие факторы:

  • месторасположение участка;
  • плодородность земли;
  • площадь владения;
  • удаленность объектов инфраструктуры;
  • состояние участка

Во многом цена определяется договоренностью между сторонами сделки, как и в случае с иным товаром. Для определения цены можно обратиться и в специальную организацию, занимающуюся оценкой стоимости недвижимости.

Варианты распоряжения

Без выделения доли возможны следующие варианты распоряжения:

  • внести пай в уставный капитал организации, занимающейся сельским хозяйством;
  • отказаться от собственности;
  • продать, подарить или передать в доверительное управление землю другому пайщику или сельскохозяйственной организации, использующей долевую собственность;
  • использовать для собственных сельскохозяйственных нужд.

После выделения участка, его можно продать или подарить стороннему физическому или юридическому лицу.

Налог

Налогообложение земельного пая регулируется статьей 389 Налогового кодекса. Данный налог относится к категории местных. Отсутствие свидетельства  о праве собственности на пай не освобождает от уплаты налога. Право собственности может быть подтверждено выпиской местных властей решений о приватизации сельскохозяйственных угодий. Сумма налога рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка и составляет 0,3% от этой стоимости в год. В случае сдачи в аренду, налог на землю может платить только собственник, ст. 388 НК РФ.

При продаже собственности или сдаче в аренду необходимо уплатить налог на полученный доход — 13%.